+
Hans Lind
  • Samhällsfastigheter som investeringsobjekt – kan det vara något?

    PUBLICERAD 2012-10-26 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2012-12-13 16:53

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 5, 2012

    Under senare år har vi sett en rad transaktioner där ”samhällsfastigheter” – ­skolor, äldreboende, vårdlokaler och dylikt – sålts av kommuner och landsting till olika fastighetsbolag. Som alltid finns en rad olika varianter av affärer men i denna krönika antar jag att det handlar om lokaler som säljaren räknar med att fortsätta att använda under en längre tid och att det skrivs ett långt hyreskontrakt, till exempel 15 år, i samband med att fastigheten säljs.

    Funderar man på denna utveckling ur ett samhällsekonomiskt perspektiv blir naturligtvis teoretikern lite skeptisk! Ägande har ju ett antal principiella fördelar – det är väl knappast en tillfällighet att de flesta äger sin bostad, att nästan alla äger den bil de använder regelbundet och att vi äger de kläder vi använder. Två fördelar brukar pekas ut. Den första är att om jag äger något har jag starka incitament att ta hand om det, vilket innebär att den som hyr ut måste ta lite extra betalt för risken att saken inte vårdas på rätt sätt. Att hyra innebär att kontrakt ska skrivas och att resurser måste läggas på övervakning. För det andra: Om något ingår i hyran för till exempel en bostad så kommer hyresgästen att vilja ha det gjort så fort nyttan av det är större en noll. Läcker det lite från kranen i badrummet ringer jag till hyresvärden för att få det fixas. Äger jag huset tycker jag kanske att det får läcka lite – det är inte värt kostnaden för rörmokaren att fixa det. ”Fel” saker – där nyttan inte överstiger kostnaden – görs alltså när man hyr.

    Hyresförhållandet kan också skapa felaktiga incitament när det gäller flyttningar. Under senare tid har vi nåtts av information/rykten om ett antal olika företag och organisationer som ska flytta: SEB lämnar Bankhus 90 i Rissne för att flytta till nya lokaler i Norra Djurgårdsstaden, Universitet i Växjö lämnar Akademiska Hus lokaler och flyttar in i nyproducerade lokaler och Telia ska lämna ”sina” lokaler i Farsta för mer centrala lägen. Skulle detta skett om företagen/organisationerna ägt sina lokaler? Låt oss anta att hyresgästen idag betalar 100 för sina lokaler, att det nya/bättre alternativet kostar 130 och att fastighetsägarens alternativa intäkt är 70. För hyresgästen kostar det bara 30 att flytta, men om hyresgästen ägt lokalerna skulle kostnaden blivit 60. När hyresgästen/beslutsfattaren inte bär hela kostnaden av sitt beslut leder separationen mellan ägande och nyttjande till samhällsekonomiskt felaktiga beslut. (Nu kanske någon invänder att den nuvarande fastighetsägaren borde svara med att sänka hyran för att få hyresgästen att stanna, men eftersom det kan ha effekter på andra hyresförhållanden är det långt ifrån säkert att värden gör det.)

    I många situationer innebär dessutom alternativet att sälja och sedan hyra tillbaka lokaler minskad flexibilitet. Hyresgästen sitter fast i ett långt hyreskontrakt och varje gång hyresgästen behöver ändra något i lokalerna ska det förhandlas med fastighetsägaren om ett rimligt pris. Alla vet att det är svårt att skriva långsiktiga kontrakt som täcker in alla omständigheter och att detta innebär risker – särskilt om dagens seriösa köpare med tiden säljer fastigheterna vidare till en något mindre seriös aktör.

    Som skattebetalare kan jag också oroa mig för att kommuner/landsting inte är tillräckligt kompetenta och skriver på hyreskontrakt som innebär onödigt höga kostnader – även om detta naturligtvis gör det till en bättre affär ur investerarens synvinkel! Kortsiktiga politiker som vill ha pengar nu utan att behöva låna kan också frestas sälja fastigheter och hyra tillbaka eftersom det på kort sikt kan se bättre ut när det gäller nyckeltal som lån/invånare och i balansräkningen.

    Finns det då inga argument för att sälja verksamhetsfastigheter? Självklart går det att hitta situationer där en försäljning kan leda till ökad effektivitet. Den nuvarande ägaren har svårt att få ordning på sin egen organisation och bedömer att en ny ägare kan få lägre förvaltningskostnader och att man får del av denna vinst genom en relativt sett lägre hyra. En variant av detta är den nuvarande ägaren vill ha någon att jämföra och bedömer att det sätter press på den nuvarande organisationen.

    Det kan vara så att fastigheten står inför en ombyggnad och att den nuvarande ägaren tror sig ha svårt att styra ett stort renoveringsprojekt. Genom att sälja den orenoverade och hyra tillbaka den renoverade till en förutbestämd hyra minskar man riskerna för höga ombyggnadskostnader.

    Sen kan det ju också vara säljaren som lurar köparen – säljaren får ett bra pris för att köparen tror att man kommer att hyra under mycket lång tid – men sen lämnar man lokalen så fort första kontraktsperioden går ut. SEB har nog tjänat bra mycket pengar på att man sålde sitt hopplöst lokaliserade Bankhus!

    Men i grunden är jag skeptisk.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 5, 2012

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived