+
Hans Lind
  • Vem tar de ekonomiska ­riskerna när man flyttar en stad?

    PUBLICERAD 2012-09-14 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2015-10-15 16:42

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2012

    Stadsomvandlingen i Kiruna och ­Gällivare är en långsiktig och komplex process. KTH har under det senaste året haft en roll som ”bollplank” till kommunerna för att bidra med kunskap, analys och idéer. Göran Cars beskriver i sin krönika i detta nummer de utmaningar som finns ur ett stadsbyggnadsperspektiv. Hur skapar man attraktiva orter – och inte bara när ”allt är klart” utan under alla de 20-30 år som det tar att genomföra flytten?

    Det finns också många intressanta ekonomiska frågor – och frågor knutna till hur man skapar en fungerande bostadsmarknad under den tid som processen pågår. Hur kan det bli lönsamt att bygga nytt när priset på villor ligger på i runda tal 10 000-15 000 kronor per kvadratmeter och bostadsrätts­priserna på 5 000-10 000 kr per kvadrat­meter? Går det att undvika att slutresultatet också blir högre bostadspriser, särskilt när det är stor brist på arbetskraft och det pågår flera stora projekt i länet?

    Med tanke på de stora ekonomiska ­värden som finns i gruvbrytningen kan man se en fortsatt gruvbrytning som ett nationellt intresse och att staten därför skulle spela en viktig roll i processen. Så är dock inte fallet – staten är helt frånvarande och verkar inte vara intresserad av att engagera sig och ta några ekonomiska risker. Lite överdrivet kan man säga att statens enda roll är att ”sätta käppar” i hjulet och driva upp kostnader ­genom olika bevarandekrav från Länsstyrelsen.

    Nu kanske någon invänder att LKAB ägs av staten och att staten kan agera ­genom sitt bolag. Rent principiellt är det dock tveksamt att ställa andra krav på ett statligt bolag än på ett privat bolag. Konkurrens på lika villkor bör väl rimligen tolkas som att statliga och kommunala bolag inte ska ha några fördelar i form av subventioner men inte heller nackdelar i form av särskilt ansvar och särskilda på­lagor. Självklart har företaget ett ansvar för att ersätta de vars mark och byggnader går förlorade, men om kost­naden för ­nyproduktionen ligger klart högre än marknads­värdet på det som rivs – och även högre än marknadsvärdet på ­nyproduktionen – hur ska då genomförandet se ut?

    Det har gjorts grova uppskattningar om att det kan handla om investeringar i stadsbyggande på 10 miljarder kronor i kommuner med cirka 25 000 invånare. Befolkningen är ca 1 procent av den i Stockholmsregionen så om vi skalar upp pro­jektet till Stockholmsnivå skulle investeringen ligga på 1 000 miljarder. Skulle man kunna tänka sig ett sådant projekt utan att staten var en central aktör?

    I praktiken är det alltså upp till de ­lokala aktörerna att lösa problemen. Tar vi ­Kiruna som exempel är en första förut­sättning att man lyckas skapa ett ­intressant nytt stadscentrum. En arkitekttävling om ­utformningen pågår just nu. Bättre ­utformning leder till högre betalningsvilja. Det ­leder även till att det blir intressantare för investerare – både av direkta eko­nomiska skäl och för att engagemang i den nya staden ger extra uppmärk­samhet och ett stärkt varu­märke om det blir ett ­spännande projekt. Kommunernas deltagande i årets Business Arena är en del i arbetet med att uppmärksamma olika ­investerare på vilka möjligheter som finns. Stadsbygget underlättas ur ett ekonomiskt perspektiv av att infrastrukturen delvis kan finansieras med den ersättning kommunen får från LKAB för den infrastruktur som går till spillo.

    Vill man ha en fungerande bostadsmarknad under hela processen är direkta subventioner till byggandet problematiskt. Det kan skapa osäkerhet för de som funderar på att bygga idag och leda till strategiskt beteende där man skjuter upp investeringar för att det kan bli bättre villkor i framtiden. Det kan också leda till orättvisor där de som byggt tidigare drabbas av förluster när det kommer ut subventionerade bostäder på marknaden.

    En framgångsrik process som leder till rimliga byggkostnader förutsätter vidare att byggherrar får god tid på sig och kan planera långsiktigt. Med den stora brist på arbetskraft som finns är det sannolikt nödvändigt att hitta aktörer som använder industriella koncept där mycket av produktionen kan ske på andra orter. Ett hot här är dock att planeringsprocesserna hakar upp sig och att markanvisningar och byggande måste ske under tidspress med väsentligt högre kostnader som följd.

    Stadsomvandlingen i Malmfälten blir ett spännande test av det svenska planeringssystemet. Pessimisten säger säkert att långsiktighet och samordning och tydliga spelregler inte kännetecknat planeringsprocesserna i Sverige under senare år. Processer som hakar upp sig på grund av interna politiska motsättningar och överklaganden förefaller vara mer av regel än undantag. Förhoppningsvis kan dock projektets stora betydelse för landet och för välfärden i berörda orter leda till att alla aktörer tar sitt ansvar och ser till att det blir en väl fungerande process.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2012

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived