+
Peter Malmqvist
  • Det våras för USA:s bostadssektor

    PUBLICERAD 2012-04-13 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2012-12-13 11:23

    Textstorlek

    Dela med andra

    Den plågade amerikanska bostadssektorn börjar visa livstecken. Lagren av nybyggda bostäder är rekordlåga och byggandet ökar. Krisen verkar vara på väg att slutligen blåsa över.

    Det var länge sedan någon pratade om den amerikanska bostadsmarknaden. Min uppfattning är att det nog kommer att bli fler framöver. Det finns nämligen tecken på att den långa ökenvandringen är över. Ett sådant tecken är lagret av nybyggda bostäder. Det toppade på 570 000 enheter vid mitten av 2006. Idag är lagret nere i 150 000, vilket är lägre än det tidigare bottenrekordet från 1964 på 180 000 bostäder. Snittet de senaste femtio åren ligger på drygt 300 000 enheter. Även lagret av saluförda befintliga bostäder har minskat markant. Från toppen 2007 på drygt fyra miljoner enheter, är nu nivån nere i 2,5 miljoner. Snittet de senaste trettio åren ligger på 2,3 miljoner enheter. Här kan det alltså behövas ytterligare en viss anpassning.

    Granskar vi prisutvecklingen kan också konstateras att bilden ljusnat. I takt med att lageravvecklingen lider mot sitt slut har priserna stabiliserats. Nybyggda bostäder har ökat i pris hela det senaste året, medan lyftet i befintliga bostäder kommit det senaste halvåret, efter en svag period från slutet av 2010 fram till förra sommaren.

    Med allt lägre lager och en ljusnande prisbild borde byggandet påverkas, och det gör det. Bostadsproduktionen har stigit 35 procent det senaste året. Men vänta med att korka upp champagnen. De senaste tre åren har nybyggnationen legat på extremt låga 500 000 enheter i årstakt, mot tidigare bottennoteringar på drygt 800 000. En 35-procentig tillväxt gör dock att själva byggvolymen fortfarande bara är låga 630 000 enheter. Däremot är trenden positiv. Trots ett makroekonomiskt svårtyglat 2011, steg byggandet under hela hösten. Det imponerar.

    Räntenivån ett viktigt skäl till förbättringen
    Ytterligare en positiv faktor är att andelen problemlån i bankerna nu krymper. Andelen lån där låntagaren släpar med betalningarna har fallit till 10,9 procent av totala stocken, från 12,5 procent i början av 2010. Även här är det dock bäst att låta champagnen vänta. Normalnivån de senaste 20 åren ligger på 2 procent.

    Ett viktigt skäl till den förbättrade bostadssituationen är räntenivån. Amerikanska bostadslån har rekordlåga räntor. För lån med ett års löptid betalar amerikanen 2,5 procent. När svenska räntor låg på den nivån vid mitten av 2009 galopperade fastighetspriserna 10 procent året efter. På riktigt långa lån ligger USA:s ränta kring 3,5 procent. Senast det hände i Sverige var sommaren 2005. Året efter stack svenska bostadspriser iväg med 14 procent. Det är därför inte konstigt om det börjar finnas allt fler positiva tecken på den amerikanska husmarknaden.

    Men vad betyder husmarknaden för den amerikanska ekonomin? Ingen vet exakt. När kollapsen kom 2007-2008 var detta en vanlig räkneövning för att komma fram till att byggsektorn inte var så viktig för USA:s samlade tillväxt. Då pendlade kalkylerna på mellan 6-7 procent, alltså vikten var ganska låg. Personligen tror jag den är mycket högre än så, av flera skäl. Vi känner oss säkrare på vår privatekonomi när huspriser och byggmarknad stiger. Att köpa en ny bostad tyder också på en ökad riskvillighet hos den enskilde individen. Att byta bostad drar därtill med sig en ökad konsumtion av kringtjänster, som nya badrum, kylskåp och en ny bil att parkera på den nya garageuppfarten. Om människor inte kan sälja sin bostad bromsas dessutom omflyttningen och flexibiliteten i ekonomin. Stabiliseras huspriserna och byggandet ökar, är detta sannolikt den enskilt mest positiva faktor som kan ge skjuts åt den amerikanska konjunkturen just nu.

    Svenska bostadspriser känsliga för kortsiktiga störningar
    Men Sverige då? Där är det mer dämpat. Under fjärde kvartalet dök genomsnittspriset i landet med drygt 3 procent, vilket var första kvartalet med prisnedgång sedan Lehmankraschen 2008. Nu är nivån tillbaka på samma som för två år sedan. Fallet kan ha två orsaker. Antingen en eftersläpande effekt av Riksbankens räntehöjningar eller en effekt av höstens finansturbulens. Troligen båda. Oavsett vilket, är det uppenbart att de svenska bostadspriserna är mycket känsliga för kortsiktiga störningar.

    Detta märks också i minskat bostadsbyggande. I början av 2011 låg årsproduktionen på drygt 80 000 påbörjade bostäder, vilket idag har krympt till drygt 60 000. Det är överraskande att bostadsmarknaden reagerar så snabbt. Det gör att utvecklingen framöver kommer att vara mer riskfylld. En ny bostad är uppenbarligen inte längre en självklar vinstlott. Det sätter spår i aktiviteten.

    Peter Malmqvist
    Fristående finansanalytiker

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 2, 2012

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived