+
Hans Lind
  • Vad kan vi egentligen veta?

    PUBLICERAD 2012-02-17 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2012-12-12 11:15

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    I inledningen till boken Den nikomachiska etiken skriver Aristoteles: ”Det är nämligen karaktäristiskt för en bildad person att han på varje område eftersträvar exakthet i den utsträckning som företeelsens natur medger” (översättning av Mårten Ringbom). Det han ville säga var att argumentation om etiska frågor inte kan ha samma precision som argumentation inom matematiken. Intressanta frågor uppstår: vilken precision ska vi förvänta oss inom olika områden? Kan det vara så att vi tror att det går att veta en massa saker tämligen exakt, fastän detta vid närmare tanke är orealistiskt?

    Exempel 1:
    Han-Suck Song och jag har just avslutat en rapport om produktivitetsutvecklingen i byggindustrin. Rapporten har namnet Dålig produktivitetsutveckling i byggindustrin: Ett faktum eller ett mätfel? Det problem vi lyfter fram i rapporten är följande. För att mäta utvecklingen av produktiviteten behöver man mäta hur det reala värdet hos produkten har förändrats. Det som är relativt lätt att observera är hur försäljningspriserna ändrats. Men vad ska vi dra för slutsats om vi ser att de nybyggda husen idag säljs till ett högre pris än förra året? Är det helt enkelt en prishöjning som vi ska räkna bort när vi mäter det reala förädlingsvärdet, eller speglar det högre priset att årets produkt har högre kvalitet? Och kvalitet kan här täcka att myndighetskrav skärpts, att man idag bygger lite dyrare för att minska framtida drifts- och underhållskostnader eller att man har lite lyxigare inredning.

    Hur ska man då separera den del av prishöjningen som är ”ren” prishöjning från den del som speglar högre kvalitet i någon dimension? Det vi konstaterar i rapporten är att det idag inte samlas in några data som gör det möjligt att göra en sådan uppdelning. Vidare konstateras att de siffror som redovisas i stort sett bygger på antagandet att det inte är någon kvalitetsförändring. Detta innebär att den redovisade prisutvecklingen överskattas och att produktivitetsutvecklingen därmed underskattas.

    Det är svårt att samla in den information om kvalitetsförändringar som egentligen behövs och det är svårt att översätta information om mångdimensionella kvalitetsförändringar till en procentuell kvalitetsförändring. Slutsatsen av detta är rimligen att vi inte kommer att veta något om produktivitetsutvecklingen under överskådlig tid. Eftersom det sannolikt finns vettigare saker att lägga resurser på än att mäta produktivitetsutveckling i byggsektorn är det är rimligt att tro att vi inte kommer att veta särskilt mycket om detta i framtiden heller.

    Exempel 2:
    Hur stor är egentligen avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med andra investeringsalternativ? Den historiska avkastningen på statsobligationer är relativt lätt att mäta, men hur är det med fastigheter?

    För att kunna mäta avkastningen på fastigheter under ett visst år måste vi kunna mäta hur fastighetsvärdet utvecklats och hur stor direktavkastningen varit. Inget av detta går att mäta med något större precision.

    För att kunna bedöma marknadsvärdet behöver vi tillgång till jämförbara transaktioner och det är det inte gott om, särskilt inte när fastigheter ofta säljs som bolag och/eller i större paket. Dessutom kan det finnas diverse sidovillkor som inte är lätta att ta reda på. Bedömningen av sannolikt pris för ett visst objekt beror också på vad vi implicit eller explicit antar om antalet fastigheter som kommer ut på marknaden. Osäkerheten både om nivå och förändringen är ­rimligen stor.

    Och när det gäller direktavkastningen ligger det största problemet i hur vi ska beräkna kostnader. Vilka åtgärder ska kostnadsföras och vilka ska periodiseras? Hur hanteras olika gemensamma kostnader? Och hur vet vi att detta verkligen gjorts på ett konsekvent sätt i olika bolag och över tiden.

    Inte heller när det gäller dessa frågeställningar tycks utsikterna att kunna mäta så mycket exaktare i framtiden vara särskilt goda. Rationellt beslutsfattande måste i så fall rimligen utgå från att den information som är tillgänglig är mycket ungefärlig och osäker.

    Den spännande frågan är därmed hur människor faktiskt agerar i en situation där det inte är så mycket som vi kan veta! Går det att urskilja beslutsstrategier som är mer framgångsrika än andra? Fenomen som magkänsla och intuition är värda ett närmare studium.

    Hans Lind
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    Krönika ur Fastighetsnytt nummer 1, 2012

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived