+
Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige. Foto: Fastighetsägarna.
  • En perfekt storm på bostadsmarknaden?

    PUBLICERAD 2017-12-09 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-12-11 16:53

    Krönikan är även publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2017.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Det stormar rejält på bostadsmarknaden, åtminstone i media. Krigsrubriker skriker om stora prisfall och kommande konkurser bland bostadsutvecklare. Ok, en stor del av kan förklaras av medielogiken i den digitala tidsåldern. Rubriker med orden bostadsbubbla, bostadskrasch och liknande tillhör de mest lästa och genererar därför många klick. Det är förståeligt. Bostäder finns ständigt i mångas tankar. Någon ska köpa, en annan ska sälja, en tredje har bara obehagligt stora lån.

    Den här gången finns det dock viss substans bakom rubrikerna. Bostadspriserna har fallit i storstäderna och mäklare vittnar om tveksamma köpare. Det var inte länge sedan säljaren knappt hann ringa mäklaren innan bostaden var såld. Så är det inte längre. Och när det gäller bostadsutvecklare har det svajat till ordentligt. Börskurserna för flera av dem har störtdykt. I vissa falla handlar det om 60 till 70 procentiga fall sedan årsskiftet. Den stora frågan är om avmattningen är tillfällig eller om något riktigt obehagligt lurar bakom hörnet.

    Att leverera säkra utsagor om framtiden är vanskligt så det ska jag undvika. Däremot är det enkelt att peka ut flera faktorer som kan stöka till det på bostadsmarknaden. Den första gäller efterfrågan. På en del håll har efterfrågan på det som byggs till dagens priser helt enkelt mättats. Detta förstärks av ränteutvecklingen. Fallande räntor har varit en stark drivkraft för byggandet under lång tid. Nu har vi sannolikt nått en botten. Även om jag inte tror på någon kraftig uppgång framöver så lär räntorna stiga. Inget av detta får mig att ligga sömnlös på nätterna. Däremot kan jag vakna kallsvettig när jag tänker på kommande politiska beslut.

    Regeringen har tillsatt ett antal utredningar med förslag som kan göra livet i fastighetsbranschen riktigt surt. Paketeringsutredningen vill höja skatten, trots att samma utredning visar att branschen inte är underbeskattad. En annan utredning vill snäva av fastighetsägarnas äganderätt och öka deras kostnader i samband med renoveringar. Möjligheterna att göra ränteavdrag kommer att försämras då EU-direktivet mot penningtvätt införs. Direktivet ger olika alternativ, men regeringen förespråkar det sämsta möjliga. Och hur blir det med det förstärkta amorteringskravet? Även det avgörs av våra politiker.

    Addera ett dysfunktionellt hyresförhandlingssystem, där Hyresgästföreningen tack vare ett de facto-veto kan trycka ner utvecklingen av långsiktiga hyresvärdars enda intäkt – hyran – långt under inflationen, och plötsligt har vi allt som krävs för en perfekt storm på bostadsmarknaden.

    Kallsvettiga nätter kan jag oroa mig för att våra politiker inte ser denna risk. Jag vet att det låter tokigt, eller?

    Tomas Ernhagen

    3 kommentarer

    1. Marita Loft 2017-12-15

      Bra artikel! Låt oss nu hoppas att den hyresutredning som ska ledas av Stefan Attefall kommer att leda till förslag i en riktning som skapar ett robust system och en förutsägbarhet på hyrestättsmarknaden för alla som vill bidra till bostadsmarknaden genom produktion av hyresrätter.

      Reply

    2. David Renger 2017-12-11

      Jag håller med dig i delar av vad du säger, men eftersom du frågar måste jag ändå tillstå att det låter lite tokigt. Jag tycker att du blandar äpplen och päron när du jämför prissättning på bostadsrätter med skatteförslag avseende ränteavdragsbegränsning och hantering av latenta skatter.

      Hyresförhandlingssystemet kan vi alla ha våra synpunkter på och det har säkert någon korrelation brf marknaden, men systemet har funnits där sedan slutet av 60-talet med efterföljande uppluckringar och revideringar och lär inte stjälpa marknaden idag. Den perfekta stormen må vara annalkande men det är viktigt att särskilja begreppen och vad som påverkar vad.

      Att efterfrågan finns vet vi alla, men ingenting går till himlen. Marknaden behöver en korrektion, det mår vi nog alla bra av i långa loppet. Det skapar eftertanke och förutsättningar för en sund transparent marknad.

      Låt oss hoppas att inte allt för många gjort som taxichauffören härom sistens. Han har nyss köpt en stor villa och får inte sin lägenhet såld. Som lök på laxen hade han i spekulation signat upp sig på en nyproducerad lägenhet i spekulation som han inte heller kunde sälja med den förväntade avansen. Om och när marknaden drivs av klippare och spekulanter då får vi den perfekt stormen, men jag tror och hoppas att så inte är fallet.

      Reply

      • Tomas Ernhagen 2017-12-11

        Hej David,

        Tack för kommentaren. Kopplingen mellan bostadsrättspriserna och de aktuella förslagen om ränteavdrag och paketering, beror på att de påverkar incitamenten att producera nya bostäder i samma riktning.

        Att fallande bostadsrättspriser påverkar investeringarna i bostadsrätter negativt är kanske uppenbart, men att de även påverkar investeringarna i hyresrätt är nog inte lika självklart. Så är det dock. Totalavkastningen på investeringar i hyresrätter är till stor del en följd av värdeökningar, som i sin tur beror på prisstegringar på bostadsrätter. Värdeökningen kan ju realiseras genom en försäljning till en bostadsrättsförening. Med fallande priser på bostadsrätter, lär därmed även totalavkastningen på hyresrätter falla. De aktuella förslagen om ränteavdrag och paketering, kommer (om de blir verklighet) att spä på utvecklingen eftersom de ökar fastighetsbolagens kostnader avsevärt. Äpplen och päron må vara olika, men de är båda frukter och påverkar matsmältningen på ett likartat sätt.

        Det kollektiva hyresförhandlingssystemet har sedan 70-talet påverkar investeringsviljan i hyresrätter negativt. Den starka kopplingen till kostnadsutvecklingen i de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån har gjort att hyresutvecklingen i befintliga bostäder inte har följt med den samhällsekonomiska utvecklingen. Det är en viktig förklaring till den omfattande ombildningsvåg som sköljt över många attraktiva stadsområden. När priserna på bostadsrätter ökat, har många valt att realisera de inneboende värdet i hyresrätterna genom att ombilda dem. I Stockholms innerstad har denna utveckling varit extrem. 1970 utgjorde hyresrätten 90 procent av av flerbostadsbeståndet. Idag ligger andelen strax över 30 procent. Problemet med de årliga hyresförhandlingarna har förstärkts efter 2011 då kopplingen till kostnadsutvecklingen försvann. Eftersom det inte finns någon medlingsfunktion som tar över om förhandlingsparterna inte kommer överens kan Hyresgästföreningen styra förhandlingarna som den vill. Kommer vi inte överens blir det nämligen ingen hyreshöjning. Därför har fastighetsägare tvingats acceptera Hyresgästföreningens bud, även om det inneburit att hyresnivån fallit i reala termer vilket varit fallet de senaste två åren. Allt pekar på att så även kommer att vara fallet under 2018. Realt fallande hyresnivåer är ingen bra signal till den som vill förvalta hyresrätter långsiktigt.

        Som framgår av artikelns hänvisning till regeringens kommande beslut avseende amorteringskraven, var det ett tag sedan jag skrev artikeln. Sedan dess har ju regeringen fattat sitt beslut. Om inte Finansinspektionen kommer på andra tankar, kommer det att införas. Det lär inte heller underlätta nyproduktionen av bostäder.

        Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x