• Vem ska bo i det som byggs?

    PUBLICERAD 2017-11-21 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-11-23 09:29

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2017.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Efter åratal av eftersatt bostadsbyggande med bostadsbrist som följd har byggandet de senaste åren trappats upp. Samtidigt höjs varnande fingrar kring en mättad marknad – då en paradoxal relation mellan det stora bostadsbehovet och vilka som kan efterfråga det som byggs skapas.

    Sedan Boverket för ett par år sedan meddelade att över 700 000 bostäder behövs till år 2025 har siffran etsat sig fast i bostadsdebatten. Från att i början mest handlat om hur byggtakten ska kunna öka – har debatten den senaste tiden tagit en ny vändning. I artikel efter artikel, inslag efter inslag har riksmedia slagit fast att bostadsmarknaden stannat av med siffror som visar på köparens marknad just nu.

    Frågan är vem som är tänkt köpare till det som byggs. Nyproduktionen är dyr – oavsett om det som byggs är bostadsrätter eller hyresrätter.

    – Det man inte har förstått är att samhället är uppbyggt av många olika behov, säger Erik Stenberg som länge forskat om det svenska bostadsbeståndet och dess historia vid arkitekturhögskolan på KTH.

    Han menar att de senaste årens byggande inte varit anpassat för olika behov.

    – Men när man pratar i de termerna då börjas det genast pratas om social housing och om att vi måste börja bygga för lägre inkomstklasser och, indirekt, att vi ska bygga sämre kvalitet.

    Stenberg menar att man skulle kunna vända på det och istället fråga sig om de olika bolagen och kommunerna behöver ha mindre vinst – och istället bygga något samhällsekonomiskt värdefullt.

    För tittar man på bostadsmarknadens aktörer så har de senaste årens vinstmarginaler legat på historiskt höga nivåer – nivåer som stigit sedan staten lämnade över bostadsansvaret på kommun och marknad under 90-talet. I ett marknadstänk är det inte märkligt alls – kommunerna säljer marken dyrt – bolagen måste få ut sin marginal – och bostäderna säljs dyrt.

    – Bolagens struktur har under 20 år varit att bygga lite och sälja det så dyrt som möjligt. De måste ställa om till en struktur där man visserligen tjänar mindre per enhet – men när vi kommer att bygga väldigt mycket istället tjäna mer totalt. Men i diskussionen hör man aldrig något byggbolag som säger ’i vår kalkyl sänker vi avkastningen’ – avkastningen är fast.

    Bostadspriserna har som bekant rusat de senaste åren, när utbud kontra efterfrågan inte varit i särskilt stort samspel. Men den senaste tiden har marknaden svängt något, om inte avstannat, så åtminstone stabiliserats. Det är svårare att sälja projekt som kommer att stå klara om tre år, nyproducerade hyresrätter står i vissa fall tomma och bostadsutvecklare gör om bostadsrättsprojekt till hyresrättsprojekt.

    Detta betyder inte, enligt Stenberg, att bostadsbehovet på något sätt är fyllt. Behovet är lika stort som förut generellt. Däremot börjar mättnaden pocka på i det övre samhällsskiktet – samma skikt som har råd att efterfråga det som byggs.

    – Vi kan inte fortsätta att bara stimulera det där toppskiktet för då kommer husen att sluta byggas. Att tro att byggsektorn inte måste ändra på sig är befängt och kommunerna behöver fundera över var deras inkomster kommer ifrån. Då kommer de att föreslå höjd skatt vilket kommer att leda till politiskt skifte – och inte till några beslut som förbättrar situationen.

    För att trots allt lösa den stora bostadsbristen menar Stenberg att man istället för att stirra sig blind på nybyggnation även måste titta närmare på det som redan finns.

    – Boverket säger att det behövs över 700 000 bostäder, men de säger inte att alla måste byggas. Vi måste titta mer på det befintliga beståndet, där det redan finns tillräckligt med yta, vi måste bara använda den på ett annat sätt. Då måste regelverken anpassas så att vi har incitament att både bygga om och anpassa det befintliga beståndet, för det är där det stora bostadsbehovet kan lösas.

    Erik Stenberg skulle vilja se en långsammare uppbyggnad i byggtakten – så att även kunskapen hann följa med. Han jämför med den långa period under efterkrigstiden som låg innan miljonprogramsbygget.

    – Vi har länge legat på väldigt låga nivåer så branschen – arkitekter, bygglovshandläggare, byggsektorn – ingen är anpassad för att bygga mycket, vi är inte förberedda för att öka produktionen så snabbt. När vi plötsligt ska göra det ändå ser vi en stark tendens till att vilja korta regelverk, ta bort hinder och göra avsteg, därmed riskerar vi att sänka kvaliteten för att nå kvantitativa mål.

    Han tycker också att staten återigen måste ta ett större helhetsgrepp om bostadspolitiken, som man under 90-talet lämnade över på kommunerna och marknaden. Dessutom tycker han att bolagen i bygg- och fastighetsbranschen behöver se över sina kalkyler.

    Tror du att man, för att det till slut ska bli bra, måste ändra sin inställning och att man får leva med att det är bostadsbrist och problem nu i några år, för att det ska bli bra på sikt?
    – Klart, det borde man ju ha fattat redan på 80-talet. Ganska enkelt kunde man ha tittat på statistiken och kommit fram till att det finns ett enormt eftersatt behov. Det man inte har lyckats med är att stimulera en marknad som har haft det väldigt lukrativt – de har haft det bra, de behöver inte bygga mer. Så då är frågan när det blir en statlig fråga? Det tror jag att det blir när det sammanfaller så många olika frågor exempelvis oron för en bostadsbubbla, riskerna med sämre kvalitet eller avstanning av ekonomi av andra skäl. Då föreställer jag mig att regeringen känner att ”nu måste vi göra någonting”.

    Maria Nordlander

    3 kommentarer

    1. Ekonomen 2017-11-22

      Problemet är att marknaden inte får de rätta signalerna. I min kommun står 60 000 personer i bostadskön (det bor 100 000 personer i kommunen). Alla tror att vi har ett jättebehov av bostäder. Då det är gratis att stå i kön, så ställer sig ju alla där för att ha en chans att hyra en bostad för 1000 kr/kvm när det dolda marknadspriset på en hyresrätt är 1 800 kr/kvm. Att få en hyresrätt är ju som att vinna på lotto. Om vi hade haft marknadspris på hyresrätter så hade marknaden fått de rätta signalerna hela tiden. Då hade det börjat byggas redan på 80-talet. Vi hade inte fått den hysteri som är nu som leder till kapacitetsbrist i byggindustrin med svindyra bostäder som följd.

      Reply

    2. Alf Merlöv 2017-11-22

      För ett kreativt framtidssamhälle behövs kritiskt tänkande. Bra artikel! Är det girighet och maffialiknande relationer som styr ”branschen”? Som skyller sina tillkortakommanden på politiken? Är det förklaringen på varför ingen kan/vågar bygga till lägre kostnad till gagn för unga och äldre?

      Reply

      • Per Johansson 2017-11-22

        Varför bygger du inte själv billigt, bra och utan att gå med förlust?

        Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived