• Ny huvudstad med het fastighetsmarknad

    PUBLICERAD 2017-11-17 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-11-20 16:35

    Reportaget är tidigare publicerat i Fastighetsnytt nummer 5, 2017.

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Hur anlägger man en i princip ny stad mitt ute på en torr stäpp, och förväntar sig att miljoner människor ska flytta dit? Det var utmaningen för Kazakstan, som 1997 lät flytta landets huvudstad från storstaden Almaty till sömniga Tselinograd 120 mil därifrån.

    Kazakstan omnämns sällan i svensk media. Kanske med enda undantag för när det var premiär för komedin ”Borat”, om en påhittad kazakisk man på äventyr i Väst. Verklighetens Kazakstan är dock långt från filmens hittepåvärld, med ständigt nya och spännande projekt inom bland annat energi och bygg.

    – Där det finns lägst potential för förnybar energi i Centralasien är potentialen fortfarande högre än där det finns högst potential i Centraleuropa, säger till exempel Ronald Ramsebner apropå Kazakstans möjligheter på vind- och solkraftsarenan.

    Vi möter Ramsebner på Astana Energy Expo i den kazakiska huvudstaden Astana. Han är utställningsvärd för den österrikiska paviljongen i det som är den första världsutställningen någonsin i Centralasien. Bakom honom snurrar rosa, gula och gröna små pariserhjul med energibudskap på, och en experimentverkstad med cyklar, gungbrädor och pumpar visar hur energi flödar och omvandlas.

    Världsutställningen, på tema hållbar energi, är ett av flera tecken på hur Kazakstan håller på att inta en mer framträdande roll på världsarenan. Ett annat var när den internationella atomenergiunionen (IAEA) efter framgångsrik kazakisk lobbying nyligen beslöt förlägga sin strategiskt viktiga reservbank för låganrikat uran i landet. Tack vare denna ska inte kärnkraftsländer behöva hänvisa till uranbrist om de börjar försöka framställa eget uran, är tanken.

    Presidentpalatset i Astana. Foto: Joakim Rådström.

    2,4 miljoner år 2050
    Pionjärandan smittar även bygg- och infrastruktursektorn. Så sent som 1997 lät till exempel landets enväldige president, den än idag sittande Nursultan Nazarbajev, besluta att en helt ny huvudstad skulle byggas för att ersätta den gamla. Sagt och gjort. Den nya huvudstaden, Astana (= ”huvudstad” på kazakiska) skulle enligt presidentens dekret byggas 120 mil nordnordväst om den gamla Almaty.

    På platsen där Astana skulle förläggas låg sedan tidigare en gammal sovjetisk stad vid namn Tselinograd (även kallad Akmola), med en befolkning på runt 200 000 invånare.

    – Tselinograd var en landsortsstad med svag tjänsteinfrastruktur. Det fanns inte tillräckligt med bra restauranger, affärer eller fritidsaktiviteter. Tjänstemännen hade ingenstans att gå efter jobbet, berättar Aydin Rakhimbaev per mejl. 

    Rakhimbaev grundade tillsammans med sina vänner Bauyrzhan Isabaev och Askhat Omarov 1997 en liten byggdivision inom sitt handelsföretag, för att utnyttja möjligheterna i Kazakstans nya huvudstad. 20 år senare har Astanas befolkning femdubblats, till över en miljon invånare, och Rakhimbaevs företag BI Group är nu det största byggföretaget i Kazakstan med 7 000 anställda och en årlig omsättning på 1,2 miljarder dollar.

    – Och det har bara fortsatt. Så sent som förra året slogs rekord i Astana, med 1,5 miljoner kvadratmeter bostadsyta färdigställt. Det är 33 procent mer än året innan, säger Aydin Rakhimbaev, som idag är styrelseordförande för BI Group.

    Redan år 2050 ska Astana så ha en befolkning på hela 2,4 miljoner invånare, enligt Sarsembek Zhunussov, vd för det statliga utvecklings- och designföretaget Astana GenPlan. Vi möter honom tillsammans med Astanas vice chefsarkitekt Anton Maximov på huvudkontoret för Astana GenPlan. Alldeles nyligen har Astanas borgmästare, Asset Issekeshev, varit på möte i rummet, och lukten av hans cigaretter dröjer sig fortfarande kvar.

    Karta över Kazakstan. Illustration: Petter Furå.

    Sarsembek Zhunussov tillhörde de första statstjänstemännen som flyttade från Almaty till Astana när huvudstaden ändrades. De första två åren bodde han inhyst utan familj i en liten lägenhet tillsammans med stadsarkitekten.

    – Då var det Almaty som ansågs vara vackert och rent, medan Astana var kallt och fult! 40 procent av dem som flyttade de första åren återvände till Almaty, säger Sarsembek Zhunussov.

    Idag, 20 år efter flytten, kan man säga att projektet till sist lyckades. Men hur lyckades staten vända opinionen och få tjänstemän och andra att vilja lämna en tidigare storstad och flytta till det som tidigare bara varit en liten avkrok?

    – Tja, det gick långsamt, steg för steg, men sedan allt snabbare. Till en början var det bara regering och myndigheter som flyttade, sedan offentliga företag. Först husbonden, sedan tjänarna! skrattar Sarsembek Zhunussov.

    Staten gav dessutom ut gratis lägenheter i början, och många andra lägenheter kostade småpengar. När pendeln väl hade tippat över till förmån för Astana kom de som tidigare tvekat att nappa på förmånliga flyttbidrag och annat snabbt på andra tankar.

    – Fastighetsmarknaden i Astana är förstås mycket aktiv, bekräftar Aydin Rakhimbaev på BI Group. För de sex första månaderna 2017 kan man nämna det höga antalet beställningar av bostadsbyggnader – 5,5 miljoner kvadratmeter, 11 procent mer än samma period förra året.

    En rad internationella arkitektkontor, ”starchitects”, anlitades redan från början för att designa Astana. Japanske Kisho Kurokawa ritade stadsplanen och britten Norman Foster designade bland annat fritids- och köpcentret Khan Shatyr – världens största tältformade byggnad, för att knyta an till den kazakiska kulturen. Vi besöker skapelsen senare, går in i ett antal av de många butikerna och häpnar över dinosaurieparken och monorailbanan på översta våningen.

    Foto: Joakim Rådström.

    Inga svenska investeringar
    Hur kunde då denna satsning – flytten av en hel huvudstad, de fantasifulla och arkitektritade monumentalbyggnaderna – överhuvudtaget finansieras?

    – Det var oljepengar i början. Hälften var statlig finansiering, hälften privata investeringar, säger Zhunussov, och pekar på det faktum att Kazakstan är ett stort olje- och gasland.

    Japan gick även in med bilateralt stöd på en miljard dollar för att finansiera installationer och infrastruktur kring vattenresurser. Utländska investerare och byggare strömmade till från bland annat Kroatien, Ryssland, Serbien, Turkiet, Tyskland och många fler länder.

    Svenska företag har ännu inte investerat i någon större utsträckning i landet, men välkomnas av Astana GenPlan och andra.

    – Staden är absolut öppen för investerare. Vi hittar inte tillräckligt många, men vi väntar på dem. Vi letar efter investerare med unika affärsidéer – unika byggnader, unik arkitektur, säger Sarsembek Zhunussov och betonar sitt önskemål med en svepande gest och ett ”ah!”.

    Zhunussov och Maximov visar in till ett stort konferensrum på kontoret, där stads- och utvecklingsplaner pryder väggarna och där en enorm 3D-modell av Astana år 2050 står uppbyggd på ett bord. Dagens landmärken i Astana, som utsiktstornet Beiterek Tower och presidentpalatset, syns tydligt i modellen, men därutöver märks också stora planerade områden som ännu inte byggts.

    Astana ligger på en öppen stäpp, varför möjligheterna att bygga ut och utveckla staden är betydande. Samtidigt torde en så snabb byggtakt som i Astana också kräva snabba beslutsgångar. Hur lyckas Astanas byggnadsnämnd och stadsfullmäktige hålla en så hög byggtakt när det i Sverige uppges ta i genomsnitt tio år att färdigställa ett flerbostadshus?

    – Vi har arkitekter, affärsmän och jurister som ska representera folkets röst. Men vi frågar inte alla vad de anser om byggprojekten, svarar Anton Maximov frankt.

    Där många snabbväxande länder använder sig av arbetsmigranter inom exempelvis byggsektorn reder sig Kazakstan till stor del med inhemsk arbetskraft. Ett exempel är lyxhotellet Hilton Astana, som byggdes av BI Group i OPS-regi på rekordsnabba åtta månader. Arbetet involverade 2 700 specialister från BI Group, liksom entreprenörer och partnerföretag. 15 länder levererade förvisso material och delar, men över 80 procent av tjänsterna tillhandahölls av kazakiska företag.

    – Vi har en lag som säger att byggföretag ska ha minst 80 procent lokalt anställda, men vid ett projekt är det många utlandsarbetare: Abu Dhabi Plaza, berättar Sarsembek Zhunussov vid Astana GenPlan. 

    Bilden bekräftas under en taxifärd genom Astana, när vi ser en stor skara utländska arbetare, såsom indier och bangladeshier, gå mot det centralt belägna bygget. Abu Dhabi Plaza, finansierat med pengar från Förenade Arabemiraten, ska när det står färdigt bestå av flera skyskrapor med såväl kontor som bostäder och hotell. Ett av tornen ska bli 88 våningar högt, vilket ska göra det till Centralasiens högsta byggnad.

    Många av de forna Sovjetstaterna anklagas emellertid ofta för vittspridd korruption. Hur arbetar man mot detta i Kazakstan?

    – Mycket bra fråga, svarar Sarsembek Zhunussov. Till en början undkom de korrupta fängelse, men sedan började de allt oftare sättas dit. Det gällde höga direktörer för nationella företag, regeringstjänstemän, så det är numera farligt att vara korrupt i Kazakstan.

    Det är nu tyvärr sannolikt en sanning med modifikation. Det internationella affärsanalysföretaget GAN påpekar på sin antikorruptionsportal att ”företag anger korruption som det största hindret för att göra affärer i Kazakstan” och att ”korruption är närvarande på varje nivå av rättssystemet”.

    Joakim Rådström
    Frilansjournalist

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived