+
Jacob Bruzelius, Finanschef, Rikshem.
  • Kommer bolånen räcka till för nyproduktionen?

    PUBLICERAD 2017-11-14 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-11-16 11:09

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    ”Guld är pengar, allt annat är krediter”. När orden uttalades för hundra år sedan av finanslegenden JP Morgan kunde man växla in sina sedlar mot guld. Men i och med att guldmyntfoten upphörde i början på 1970-talet är nu guld en tillgång vilken som helst, vars värde varierar över tid. Pengar i dess egentliga klassiska betydelse finns inte längre. Allt är krediter.

    Krediterna produceras i banksystemet. Produktionen går till så att när banken beviljar ett lån skapas nya pengar på låntagarens konto i samma bank. Det är den så kallade penn-fontänen av pengar som banksystemet besitter. En vanlig missuppfattning kring banksystemets funktionssätt är att utlånade pengar kommer från pengar som tidigare lånats in. I själva verket skapas pengarna, eller krediten, ur tomma intet¹.

    Eftersom pengar skapas ur tomma intet, kan banksystemet då skapa obegränsat med pengar? Nej, det finns ett antal begränsningar. Dels måste det finnas tillräckligt med säkerheter och panter för att säkerställa att lånen blir återbetalda. Denna begräsning kan dock avhjälpas genom ständigt stigande fastighetspriser som ser till att den totala mängden säkerheter och panter ökar snabbare eller lika snabbt som lånen. Dels måste den som lånar kunna betala den löpande räntan på lånet, men i minusräntans tid innebär inte heller detta något större problem för kreditproduktionen.

    Vidare måste bankerna ha tillräckligt med likviditet för att kunna betala ut de nyskapade pengarna som låntagaren snart vill sätta i arbete och föra över till konton i andra banker. Detta kan snabbt bli ett problem för en enskild bank som lånar ut för glatta livet, men för ett banksystem där bankerna ökar utlåningen ungefär lika snabbt är problemet mindre eftersom nästan alla nya pengar stannar kvar i systemet under normala omständigheter.

    Vad är det då som hindrar banksystemet från att låna ut ytterligare några tusen miljarder till svenska folket på ett bräde? Jo, när banken beviljar ett lån skapas som sagt nya pengar/krediter på bankens skuldsida. Banken är med andra ord skyldig låntagaren dessa pengar. På bankens tillgångssida skapas en motsvarande fordran på låntagaren – ett lån. Både bankens tillgångar och skulder har därmed vuxit med en summa som motsvarar lånebeloppet. Bankens egna kapital är dock oförändrat, och häri ligger begränsningen. Produktionstillväxten av nya bolån kan inte överstiga tillväxten av bankernas egna kapital i för stor utsträckning eller över för lång tid.

    Med utgångspunkten att storbankernas kvot mellan eget kapital och volymen bolån förblir oförändrad kan de öka bolåneutlåningen med cirka 150–200 miljarder i årstakt. Detta utgör huvuddelen av utbudet av nya bolån. Huruvida det är en rimlig utgångspunkt att bankerna inte ökar kvoten mellan eget kapital och bolån kan diskuteras, men bankernas rapporter för tredje kvartalet indikerar att de snarare minskar kvoten till, och därmed utbudet på, bolån. Eftersom bankerna behöver se om sitt eget hus tenderar de att minska utlåningen till tillgångsmarknader där priserna viker, även om det förvärrar prisfallet. Hur stor kommer då efterfrågan på nya bolån, som detta utbud ska tillgodogöra, att vara?

    Under perioden 2010–2012 när nyproduktionen av bostäder var låg och priserna låg relativt stilla ökade bolånen med cirka 150 miljarder per år. Med hänsyn taget till den prisökning som skett sedan dess är det i nuläget rimligt att förvänta sig ett bolånebehov på 200 miljarder per år vid stillastående priser och lika låg nybyggnationstakt. I en analysrapport som DNB Markets publicerade i september 2017 räknar man med 6 procent bolånetillväxt vid oförändrade priser, vilket motsvarar 230 miljarder per år.

    Den ökade bolånetillväxten vid oförändrade priser förklaras av att det endast är en liten del av bostadsstocken som omsatts till de rådande höga priserna. Vid de flesta transaktioner kommer bostaden i fråga vara högre belånad efter transaktionen än innan. Enligt Riksbanken ökade den genomsnittliga belåningsgraden i Sverige under åren 2010–2012 från 49,5 procent till 60,3 procent².

    Utöver nya bolån som behövs för att omsätta den existerande bostadsstocken till högre priser än tidigare, så uppkommer efterfrågan av nya bolån när nya bostäder produceras. Här föreligger en stor förändring eftersom bostadsproduktionen ökar så pass kraftigt under 2017 och 2018 jämfört med tidigare. Under perioden 2010–2012 färdigställdes cirka 7 000 bostadsrätter per år men Boverket bedömer att årsproduktionen under perioden 2017 och 2018 kommer att uppgå till cirka 25 000. För produktionen av småhus är motsvarande ökning från cirka 8 000 per år till 15 000 per år. Försäljningen av dessa bostäder kommer att kräva nya bolån. Att uppskatta det aggregerade beloppet är svårt, men om bostadsrätterna i snitt ska belånas med 2 miljoner och småhusen med 3 miljoner så uppstår ett årligt bolånebehov på ytterligare 95 miljarder. Frågan man ställer sig är; Varifrån ska dessa bolån komma?

    Storbankernas utbud av bolån och marknadens behov av bolån (vid oförändrade priser) går helt enkelt inte ihop. Detta har fått till effekt att flertalet nischbanker nu ger sig in bolånemarknaden för att dra nytta av det utbudsunderskott som uppstår. Vidare tittar storbankerna på att lyfta ut bolån från balansräkningarna till andra finansiella institutioner.

    Om det ändå uppstår en utbudsbrist på bolån, blir följdfrågan i vilken mån detta kommer att regleras av högre insatser och i vilken utsträckning det kommer att regleras genom lägre bostadspriser. I en situation där merparten av bostadsköparna redan använder alla tillgängliga medel till sina insatser återstår endast lägre bostadspriser som balanserande variabel.

    När nu bostadspriserna redan vänt ner kan frågan tyckas vara över spelad, men så är i inte fallet. Även i en fallande marknad är det av intresse om underskottet av bolån är 20 miljarder eller 100 miljarder, eftersom det avgör hur stort prisfallet minst blir.

    Finansinspektionen tar i sina bedömningar över framtida skuldsättning tyvärr inte hänsyn till storleken på nyproduktionen, trots att den är helt avgörande för hur mycket nya bolån som kommer att behövas. På så sätt missar man en obalans på bolånemarknaden som varit synligt långt innan bostadspriserna började vika.

    Jacob Bruzelius
    Finanschef, Rikshem

    1 Se ”Money creation in the modern economy”, Bank of England 2014
    2 Hushållens skuldsättning: ett regionalt perspektiv; Riksbanken juni 2017

    2 kommentarer

    1. Hans Derninger 2017-11-17

      Bra artikel. Om det negativa sentimentet spiller över i en cyklisk nedgång i priser, med fall på mer än 20%, så tror jag utbudet i form av nyproduktion kommer minska kraftigt och snabbt (<18-24 månader) givet oligopolistiska inslag och uppgången i byggkostnader och markpriser de senaste åren. På kreditsidan tror jag inte utlåningen till konsument blir den begränsande faktorn givet att vi inte har non-recourse mortgages som i t ex USA. Vi har re-course och ett hyfsat väl fungerande system för panter, för bostadsrätter dock sämre än för egna hem. Jag tror istället begränsande faktorn blir i tidigare steg; nämligen byggkreditivfinansiering där tror jag inte (imho) banken har samma säkerhetskvalitet och krav på kapitaltäckning som mot konsument.

      Reply

    2. Lucas Palm 2017-11-14

      Väldigt bra artikel.
      Situationen du beskriver låter farligt lik det som hände i USA 2002-2004.
      Lösningen där blev sub-prime, och som du nämner här ”nischebanker”. Nu tror jag inte Sverige kan få något så extremt, men hstorien har en tendens att upprepa sig.

      En ökning i priser gör ju som du skriver att efterfrågan på större lån ökar, men det reducerar ju också mängden konkurser. Så länge prisökningar fortsätter ser allas balanser bra ut.

      En mix av fallande supply of credit, politiska instramningar och ökad skuldsättning bådar inte gott.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Jacob Bruzelius, Finanschef, Rikshem.