+
Hans Wallenstam. Foto: Wallenstam.
  • ”Folk vill inte riskera sitt kapital“

    PUBLICERAD 2017-11-10 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-11-13 14:31

    Textstorlek

    Dela med andra

    När Wallenstam den 9 oktober meddelade marknaden att man valt att göra om ett bostadsrättsprojekt i södra Stockholm till hyresrätter på grund av sval marknad så bekräftade man det som ryktats om ett tag på marknaden. Efter en exempellöst lång period av stigande bostadspriser i Sverige så hade efterfrågevågen efter bostadsrätter börjat ebba ut.

    Fastighetsnytt ställde några frågor till Hans Wallenstam, vd för Wallenstam, med anledning av turbulensen på bostadsmarknaden. Han konstaterar att det är turbulenta och spännande tider men är läget verkligen så dunkelt som många verkar tro nu?

    – Det är jättesvårt att säga. Köpare på bostadsrättssidan verkar avvakta med köp av sin lägenhet men efterfrågan finns utan tvekan kvar. Det är inte så att det inte behövs bostäder längre men köparna vet inte vem som sitter med Svarte-Petter och har köpt på toppen.

    Av den anledningen vill många vänta och se vad som händer, säger Hans Wallenstam, något som skapar stora problem för de aktörer på marknaden som har sina enda rörelseintäkt ifrån att sälja lägenheter. Där blir det visst stopp nu, konstaterar han.

    Vidare säger han att det är främst i Stockholm och Mälardalen som han märker av att marknaden svalnat.

    – Markpriserna och byggrättspriserna har skenat iväg så enormt i Stockholmsområdet och inte lika mycket på de andra marknaderna. Givet det rådande ränteläget är det dock fortfarande billigare att bo i en bostadsrätt än en hyresrätt men då en osäkerhet råder i marknaden vill folk inte riskera sitt kapital.

    Hans Wallenstam påpekar att bostadspriserna stigit i stort sett oavbrutet sedan 1993-1994, med kortare perioder av volatilitet i samband med Lehman-kraschen 2008 och införandet av amorteringskravet i maj 2016.

    – Det är första gången på 25 år som det har svalnat till på allvar och då får man se hur robust marknaden egentligen är. De bostadsköpare som kommer in i marknaden sist riskerar att bli först ut och för köpare som kanske köpte för ett år sedan och ska tillträda om ett år kan det vara tufft.

    Ingen stor fråga att stämpla om
    Som nämndes i början var det när Wallenstam meddelade sin avsikt att göra om ett bostadsrättsprojekt till hyresrätter som man väckte den björn som sov, om man får uttrycka det så men Hans Wallenstam vill inte säga att Wallenstam satt någon boll i rullning.

    – Jag vet inte om vi satte igång någonting men det vi upplevde i samband med visningen av Orangeriet var kanske ett bevis på att marknaden börjat svalna, säger han.

    På frågan om han skulle säga att marknaden är sval eller svag svarar han att han tycker snarare att marknaden är sval då efterfrågan finns där.

    – Det behövs fler bostäder och när folk börjar känna förtroende för värderingen igen så tror jag marknaden kommer igång igen.

    Det kan tyckas vara en stor operation att stämpla om ett projekt, en aktion som eventuellt skulle kunna påverka kalkylen men enligt Wallenstams vd och huvudägare var det ingen större fråga för bolaget. Detta då bolaget när ett investeringsbeslut tas alltid har tagit höjd i sina kalkyler för möjligheten att stämpla om. Orsaken är, säger han, att man aldrig vet vad som kan hända och det ger en trygghet att ha beredskap att reagera på ändrade marknadsförutsättningar.

    – Som vanligt kommer vi att förhandla med Hyresgästföreningen om en presumtionshyra. Jag tror dock att väldigt få har möjligheten att göra så. Vi kan göra detta eftersom vi i princip bygger fastigheterna utan lån och sedan testar vi inte marknaden förrän det är 3-6 månader kvar till inflyttning medan de flesta säljer på ritning.

    Han utvecklar sitt resonemang och säger att de som säljer på ritning sällan får finansiering från banken förrän de har sålt hälften av de planerade lägenheterna i ett projekt och någon byggstart blir det inte utan finansiering.

    – De kan inte göra om projekten till hyresrättsprojekt när de är mitt uppe i byggfasen för då har man ju redan sålt minst halva huset. Vi kan ta beslutet väldigt sent i processen vilket ger oss en flexibilitet och dessutom har vi en förvaltningsorganisation som är inriktad på hyresrätter så vi kan ta in det i förvaltningen närsomhelst.

    Likviditetskris – kassaflödesbolagen kommer tugga på
    Hans Wallenstam är en av veteranerna i branschen. Han har suttit vid rodret i Wallenstam sedan 1991 då han tog över efter sin far. Då hade han varit verksam i bolaget i några år och har därmed varit med i leken ett bra tag, lite för länge säger han skämtsamt, och bland annat upplevt den svåra 90-talskrisen. Känner han i magen att det kan bli liknande nu?

    – Det tror jag inte, det blir i vart fall inte precis likadant då vi hade en ränta som exploderade i början på 90-talet och slog undan benen på alla. Nu har vi en räntenivå som är historiskt låg och kommer att förbli låg för en lång tid framöver. Det här kan bli en likviditetskris mer än en räntekris, menar han.

    En likviditetskris innebär att fastighetsbolag som inte är huvudsakligen inriktade på bostadsrättsmarknaden utan på kassaflödesinbringade förvaltning kommer att tugga på som vanligt då de alltid kommer att ha likviditet.

    – Det är vad vi har lärt oss av 90-talskrisen men jag är rädd att likviditetskrisen kommer att bli kännbar för dem som enbart har bostadsrättsutveckling som affärsidé.

    90-talskrisen var också en bankkris och Hans Wallenstam bedömer det som högst osannolikt att bankerna hamnar i trångmål nu.

    – Jag tror att bankerna sitter ganska tryggt. Kan folk amortera och betala sina räntor så kommer det att gå bra för banksektorn. Det är när man ska sälja som man förlorar pengar.

    Det är just för att minska riskerna för den finansiella stabiliteten, och en bankkris, som Finansinspektionen vill utöka amorteringskravet.

    – Jag tror inte att man kommer att köra in ännu mer restriktioner i det här läget när man ser att det är lite darrigt, avslutar Hans Wallenstam.

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x