+
Bojan Ticic. Foto: Sigurdur J Ólafsson.
  • Finns dolda värden i fastighetsmarknaden?

    PUBLICERAD 2017-11-22 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-11-24 09:07

    Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2017.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Den flärdfulla lyxhandeln är väldigt populär i Europa och branschen går utmärkt, slår nya rekord och så vidare. Ofta drivs den av turismen av de besökare från fjärran som kommer förbi, grisar och länsar. Många butiker i den allra högsta lyxklassen omsätter flera hundra tusen kronor per kvadratmeter försäljningsyta och marginalerna är trots de extremt höga hyrorna svindlande.

    I de av den senaste recessionen hårdast drabbade städerna, som Milano, Rom och Barcelona, har hyrorna i segmentet ökat med 30-40 procent endast under 2016. De traditionella marknaderna som Paris, London, Madrid, München har också sett kraftiga hyresökningar. I östra Europa pågår en renässans inom high street handel där Prag, Warszawa, Budapest med flera ser stora omvandlingar i sina stadskärnor och en stark efterfrågan från hyresgäster inom lyxsegmentet.

    Även i Sverige, framförallt i Stockholm, har vi under de senaste åren sett ökade hyror och starkare hyresgästefterfrågan från handlare. Stora urbaniseringsprojekt och ändrade handelsmönster har visat att stadskärnor står emot konkurrensen från köpcentrum på ett bra sätt. Potentialen är dock stor och det finns utrymme för ännu högre hyror än de vi ser idag.

    En stark trend bland investerare under de senaste åren har varit just high street retail. Det är ofta privata pengar som söker sig till marknaden och både till exempel Oslo och Köpenhamn har under de senaste åren sett ett kraftigt inflöde av kapital. Detta har drivit direktavkastningskraven till rekordlåga nivåer. I vissa städer i Europa är direktavkastningskraven för high street retail under 3 procent. Det är med andra ord svårt att förklara för en trevlig britt varför direktavkastningskraven för det som anses vara high street retail i Stockholm ligger nästan 100 punkter över de mest attraktiva marknaderna i Europa.

    Möjligheterna att bilda fastigheter tredimensionellt har funnits i Sverige sedan 2004. Den ändrade lagstiftningen togs fram främst för att möjliggöra effektivare fastighetsförvaltning med avseende på olika användning och ändamål. Tekniska utrymmen, infrastruktur och garage har kunnat täljas ut till egna fastigheter, medan bostäder inom ramen för en kommersiell byggnad kunnat bildas till en egen bostadsfastighet. Även om det principiellt inte är omöjligt att suga ut butikerna från en kontorsbyggnad till en egen fastighet, så gör gällande regelverk det i varje fall inte lätt. Att dessutom dela upp butikerna till enskilda fastigheter torde vara omöjligt.

    Det är svårt att säga om, och hur stora värden som i så fall finns dolda i nuvarande system. Det är framförallt i Stockholm, där hyrorna för butikslokaler i centrala lägen kan överstiga 20 000 kronor/kvadratmeter och där yielderna skulle kunna gå en bit under 3 procent för mindre objekt i attraktiva lägen som effekten får antas vara som störst.

    Men även i mindre attraktiva lägen, och andra orter, där fastighetsägare skulle kunna särbehandla sina retailbestånd och skapa större förvaltningsenheter som i så fall skulle kunna skötas nästan lika effektivt som köpcentrum, kan det finnas klara poänger med en utsugning av butiker från ordinarie fastighetsbestånd. En översyn av dagens regler hade varit sin plats, men det är upp till eventuellt intresserade fastighetsägare att driva frågan vidare. Jag förutsätter att de också gör det.

    Bojan Ticic

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Bojan Ticic. Foto: Sigurdur J Ólafsson.