+
Illustration: Petter Furå.
  • Fastighetsbolagen fortsatt pengatörstiga

    PUBLICERAD 2017-11-06 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-11-07 16:58

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2017. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Finansiering fortsätter vara en viktig fråga inom fastighetssektorn och det händer mycket på den fronten. Allt fler aktörer emitterar obligationer, en del etablerar sig på nya marknader och nya instrument dyker upp.

    Det ter sig naturligt att finansieringsfrågan är högt på agendan då sektorn som bekant är väldigt kapitalintensiv och det händer mycket både i form av transaktioner och av investeringar, vilket innebär att behovet av pengar är stort. Trenden är att man fortsätter gå mot kapitalmarknaden, både den nordiska och den europeiska. Ett allt större antal bolag har i detta syfte skaffat sig en rating, ett kreditbetyg från ett internationellt kreditvärderingsinstitut. Sist ut var Kungsleden som av Moody’s fick betyget Ba1.

    Aktiviteten har varit stor på penningmarknaden efter semestrarna, den var det för all del också innan sommaren. Den senaste upplagan av Catellas kreditbarometer, CREDI, visar att fastighetsbolagen ser betydligt mer optimistiskt på finansieringssituationen nu än på mycket länge. Huruvida det förbättrade sentimentet förklaras av att tillgången på kapital via obligationsmarknaden är så bra framgår inte av CREDI, men sannolikt är det en bidragande faktor. Det sägs nämligen, även om det inte råder enighet om det bland dem Fastighetsnytt pratat med, att den ökade andelen obligationsfinansiering har frigjort resurser i banksystemet.

    – Vi har den senaste tiden blivit kontaktade av banker som vill finansiera projekt inom fastighetsbranschen och var ett bra tag sedan det hände sist, säger en rådgivare inom finansiering.

    En annan expert inom området förklarar att när både refinansieringar och nya finansieringar sker på obligationsmarknaden vilket ju händer nu, tappar bankerna intäktsbringande volymer. Även om bankerna kanske inte är allt för ivriga att öka sin fastighetsutlåning så mycket så är de ännu mindre ivriga att netto tappa volym och resultat. Därför åtnjuter goda, etablerade låntagare idag goda villkor.

    Bankerna har de senaste åren varit försiktiga med utlåning till fastighetsbolag, då exponeringen blivit för hög. Men nu verkar det som att det börjar vända. Foto: Dreamstime.

    Enligt Danske Bank Markets rapport i augusti står fastighetsbolag och bostadsutvecklare nu för cirka 38 procent av hela den svenska marknaden för företagsobligationer och andelen fortsätter öka. Siffror från Bloomberg som Fastighetsnytt har tagit del av visar att hittills under andra halvåret har fastighetsbolagen emitterat obligationer för drygt 15,3 miljarder kronor. Således utgör fastigheter 57 procent av alla företagsobligationer som emitterats under andra halvåret och hittills i år har sektorn lånat upp 52 miljarder kronor på obligationsmarknaden, vilket är mer än 2016 års rekordvolym om 50 miljarder. Det är värt att betona att de 15 miljarderna som emitterats under andra halvåret endast rör sig om emissioner i svenska kronor, eurobonds är inte inkluderade i den siffran och då har Balder under tredje kvartalet emitterat eurobonds för 8 miljarder kronor.

    Refinansierar kortsiktig skuld
    Det finns ingen specifik förklaring för fastighetsbolagens ökade pengatörst, och det är inte så att den ökade aktiviteten på obligationsmarknaden enbart beror på att fastighetsbolagen ökar sin belåning. Sannolikt har den totala belåningen ökat något men enligt bedömare på marknaden som Fastighetsnytt har pratat med så beror den ökade obligationsaktiviteten främst på att bolagen lånar på längre löptider och refinansierar kortsiktig skuld, som exempelvis bankskuld.

    Ett exempel är Kungsleden som nyligen emitterade 1,35 miljarder kronor under sitt MTN-program. Då skrev man följande i pressmeddelande:

    Likviden från obligationsemissionen kommer att användas till att återbetala del av ett kortfristigt banklån säkerställt med pant i fastigheter, vilket medför att säkerheter frigörs och andelen icke- säkerställd upplåning ökar till cirka 13 procent av den samlade upplåningen. Samtidigt förlängs den genomsnittliga kapitalbindningstiden som efter återbetalningen uppgår till cirka 4,2 år.”

    Man emitterar med andra ord 1,35 miljarder kronor i syfte att refinansiera en säkerställd bankskuld och det är ett fenomen som inte enkom är bundet till Kungsleden.

    Anders Kvist, CFO på Kungsleden, säger till Fastighetsnytt att bolaget målmedvetet arbetar med att diversifiera upplåningen och dra nytta av olika finansieringskällor.

    – På löptider mellan 2-5 år tenderar lån från bank mot säkerhet fortsatt att vara konkurrenskraftigt även om skillnaden mot kapitalmarknadslån utan säkerhet just nu är historiskt sett liten. Detta dels som en konsekvens av att bankerna sätter ett golv för Stibor 3 månader vid noll vilket inte obligationsinvesterare kräver, dels för att Kungsleden successivt kunnat låna till bättre villkor utan säkerhet i takt med att vår finansiella ställning förbättrats vilket betyget från Moody’s är en kvittens för, säger han.

    Anders Kvist, CFO på Kungsleden. Foto: Kungsleden.

    Preffarna på väg ut
    En annan variant som dykt upp på sistone är refinansiering, och inlösen, av preferensaktier. Sagax åtog sig pionjärrollen när man hösten 2016 införde ett nytt aktieslag, D-aktie, och löste in en stor del av sina utestående preffar och knappt ett år senare följde Balder efter. Man valde dock inte att emittera flera stamaktier utan valde en för fastighetssektorn ganska ny form av obligationer, så kallade hybridobligationer.

    Sådana obligationer är inte helt obesläktade med preferensaktioner, båda ligger någonstans i gränslandet mellan obligation och aktie. En hybridobligation är efterställd andra skulder och betraktas som en hybrid mellan främmande kapital (lånat) och eget kapital, därav namnet. Hybridobligationer kan ha olika löptider, det kan finnas eviga sådana, men de som har en definierad löptid inkluderar ofta en möjlighet att konvertera skulden till aktier i bolaget. Balders hybridobligation, som har en löptid om 60 år, kan inte konverteras till eget kapital, enligt Marcus Hansson, finanschef på Balder.

    – Den är efterställd andra skulder vilket gör att den av ratinginstituten betraktas som 50 procent skuld och 50 procent eget kapital, sa Marcus Hansson i samtal med Fastighetsnytt i början av september.

    Han förklarade vidare att obligationen endast betraktas som 50 procent eget kapital i 5,5 år och då ställs den om till 100 procent skuld. Vid den tidpunkten avser bolaget ersätta hybridobligationen med annan finansiering, enligt Marcus Hansson.

    Man kan säga att det finns två motiv till att ersätta preferensaktierna. Dels är de dyra i jämförelse med obligationer, i synnerhet givet det rådande ränteläget, dels är de internationella kreditvärderingsinstituten måttligt förtjusta i preferensaktier. Det finns därmed ett starkt incitament för de fastighetsbolag som vill skaffa sig en rating att fimpa preffarna, likt Balder har gjort och Sagax försökt.

    Längre kapitalbindning
    En stark trend är att svenska fastighetsbolag i allt större utsträckning skaffar sig en kreditrating. Man skulle kunna säga att det är ett led i den svenska obligationsmarknadens utveckling, vi får inte glömma att det är fortfarande en relativt infantil marknad – i synnerhet för fastighetsbranschens vidkommande. Innan finanskrisen var obligationsfinansiering ett i det närmaste obefintligt inslag i svenska fastighetsbolags finansieringsmix och även om den svenska marknaden för företagsobligationer generellt är till åren kommen så låg den länge i träda och den ”moderna” marknaden har i princip bara funnits sedan finanskrisen briserade.

    I och med att den europeiska finansmarknadsmyndigheten ESMA har indikerat att svenska banker inte får ge så kallad skuggrating till obligationsemittenter så har behovet efter kreditbetyg från de etablerade internationella kreditvärderingsinstituten ökat. I synnerhet då allt fler bolag har börjat snegla mot utländska marknader efter nytt kapital. Ett antal bolag har emitterat eurobonds, och några är också aktiva på den norska obligationsmarknaden (exempelvis Vasakronan, Rikshem och Willhem) och åtminstone Akelius har till och med varit inne på den brittiska marknaden och hämtat pengar.

    Varför vill man då gå utomlands, bortsett från att fastighetsbolagen utgör en så stor del av den svenska marknaden? Ett motiv är att man vill förlänga sin kapitalbindning.

    Anders Kvist förklarar att banker sällan erbjuder längre löptider än 5 år på finansiering och det beror främst på stränga kapitaltäckningskrav. Samtidigt tenderar obligationsinvesterare på den svenska och nordiska kapitalmarknaden att inte heller vilja låna ut längre än 5 år.

    – För att låna längre behöver bolag ta sig in på den europeiska kapitalmarknaden där praxis är minst 5 åriga löptider och helst längre än så. Det är dock få bolag som har de upplåningsbehov som krävs (minsta volym ligger kring 3 och helst 5 miljoner euro) samt behov av likvid i euro för att slippa valutaomvandlingskostnad, säger Anders Kvist.

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x