+
Illustration: Petter Furå.
  • Bostadsmarknaden: Kortvarig turbulens eller trendbrott?

    PUBLICERAD 2017-11-08 AV sverrirthor
    UPPDATERAD: 2017-11-10 13:40

    Textstorlek

    Dela med andra

    Turbulensen på den svenska bostadsmarknaden är stor och de senaste veckorna har det rapporterats intensivt om att oron på marknaden med stagnerade (ibland fallande) priser och bostäder som inte går att sälja som huvudtema i rapporteringen. Det i sin tur kan hota högt skuldsatta bostadsutvecklare vars affärsmodell har varit att bygga och sälja bostadsrätter till relativt köpstarka hushåll. Osäkerheten på marknaden är för närvarande stor men tiotusenkronorsfrågan är huruvida det rör sig om en hicka, ett litet hack i kurvan, en kortsiktig fluktuation, eller om den långsiktiga trenden är bruten?

    Sverige har åtnjutit en oerhört lång period med stigande bostadspriser, ända sedan krisen i början av 1990-talet har trenden varit starkt positiv. De senaste åren har uppgången stärkts ytterligare en hel del, till den grad att allt fler talat som skenande priser och bubbla. Huruvida det rört sig om en bubbla tvistar de lärde och egentligen är den diskussionen enbart av akademisk natur men allt fler förståsigpåare har sällat sig till den skara som är oroade av utvecklingen, dels prisutvecklingen, dels hushållens höga skuldsättning.

    Under sensommaren och den tidiga hösten har det framkommit signaler på att marknaden börjat svaja, bland annat har det ryktats och rapporterats om att bostadsutvecklare erbjudit saftiga rabatter, fria bostadsrättsavgifter i ett till två år och vissa har till med erbjudit sig att täcka bostadsköparnas räntekostnad för handpenningen när man tar ett lån hos banken. Allt mer desperata giv för att kunna sälja bostäder kan tyckas, men samtidigt fanns det de som menade att det rörde sig om marginalföreteelser.

    Det var sedan när Wallenstam, den 9 oktober, meddelade att man på grund av ett svalt intresse för bostadsrättsprojektet Orangeriet Solberga i södra Stockholm beslutat att stämpla om projektets första etapp till hyresrätter, som marknaden fick bekräftat att läget började bli lite prekärt.

    När sedan Oscar Properties, noterade på Stockholmsbörsens huvudlista och ett av de starkast profilerade bostadsutvecklingsbolagen, gick ut med en vinstvarning var bollen ordentligt i rullning och nyheterna om en marknad kall som sibiriska tundran började hagla. Oscar Properties har lagt projekt på is och ett annat profilerat bostadsutvecklingsbolag som verkar känna av den svalnande marknaden är Tobin Properties.

    Tobin valde nyligen att skjuta upp förvärvet av Fjärdingenfastigheterna i Uppsala och kort efter att Wallenstam kommunicerade att man stämplar om Orangeriet till hyresrätter hade Tobin meddelat att man hade påbörjat arbetet att bredda produktutbudet till att även inkludera hyresrätter.

    Huruvida det innebär att man stämplar om projekt på samma sätt som Wallenstam är oklart men klart är att det kan vara ganska problematiskt, i synnerhet om man lånefinansierar själva byggnationen, då man gärna inte kör igång innan man har sålt en stor del av lägenheterna som ska byggas.

    – Vi kan göra detta eftersom vi i princip bygger fastigheterna utan lån och sedan testar vi inte marknaden förrän det är 3-6 månader kvar till inflyttning medan de flesta säljer på ritning, säger Hans Wallenstam, vd för Wallenstam, i samtal med Fastighetsnytt.

    Han anser inte att Wallenstam satte någonting i rullning när man gick ut med sitt beslut att göra om bostadsrättsprojektet till hyresrätter utan ser det mer som ett bevis på att marknaden svalnat.

    – Jag skulle snarare säga att marknaden är sval än svag eftersom efterfrågan finns där. Det behövs fler bostäder och när folk börjar känna förtroende för värderingen igen så tror jag marknaden kommer igång igen.

    Osäkerhet på marknaden

    Den stora frågan är som nämnts ovan huruvida det rör sig om en kortsiktig fluktuation eller om det är ett trendbrott och Hans Wallenstam tillägger att det är första gången på 25 år som man ser att marknaden svalnat på allvar.

    – Det som är speciellt nu är att priserna har ju stigit så när oavbrutet sedan 1993-1994. Det darrade till vid Lehman-kraschen och vid första amorteringsinförandet i maj förra året men lugnade sig snabbt igen. Nu får vi se hur robust marknaden egentligen är, säger han.

    Att det finns en oro i marknaden, eller kanske snarare en osäkerhet kring läget på bostadsmarknaden, är ingen underdrift. Det räcker att bläddra i de olika fastighetsbolagens delårsrapporter för tredje kvartalet som släppts i dagarna. I stort sett varje vd nämner i sitt vd-ord osäkerheten på marknaden och drar man frågan till sin spets så är det klart att ett kraftigare prisfall och en större inbromsning skulle kunna lämna större spår i konjunkturen men än är det alldeles för tidigt att säga om det finns någon större risk för det. Klart är att behovet för nya bostäder inte är mättat utan det är snarare ett isolerat segment som är mättat.

    Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna, säger till Fastighetsnytt att vi nog börjar se en mättnad av bostadsefterfrågan till de priser som nu råder i storstäderna.

    – Befolkningsökningen i dessa städer består ju sedan en längre tid tillbaka till relativt stor del av nyfödda och människor som flytt från kriser och konflikter. Det handlar med andra ord om folk med ganska begränsade ekonomiska resurser.

    Han konstaterar att behovet av bostäder har ökat kraftigt, och säger att den dysfunktionella svenska bostadsmarknaden tyvärr inte har någon möjlighet att tillfredsställa detta behov.

    – Det förvärrar utanförskapet i vårt land. I den meningen är läget på bostadsmarknaden allvarligt, säger Tomas Ernhagen.

    Både Hans Wallenstam och Tomas Ernhagen menar att problemet än så länge främst är ett Stockholmproblem, men hur stor är risken att det spiller över på andra marknader?

    – De potentiella problem vi nu ser bland bostadsutvecklare i Stockholm tror jag är av klart begränsad natur, säger Tomas Ernhagen.

    Han tillägger att det till stor del är en följd av de senaste årens mycket snabba och kraftiga expansion av antalet aktörer inom denna del av branschen.

    – Självfallet går det inte att utesluta att oron kan spridas. Det kan exempelvis ske om banker och investerare upplever att risken på bostadsmarknaden generellt har ökat, säger Tomas Ernhagen.

    Spännande tider

    Det pratas om en missmatch mellan utbud och efterfrågan och att problemet till stor del ligger i att det har byggts för en snäv grupp bostadsköpare. Något Joakim Lusensky, analyschef på Mäklarsamfundet, håller med om.

    – I våra medlemsundersökningar brukar vi fråga mäklare över hela landet vilka grupper som har det tuffast på deras lokala bostadsmarknad. Unga vuxna och pensionärer är svaret som återkommer gång på gång, säger han.

    Vidare säger Joakim Lusensky att båda dessa grupper har svårt att hitta ett boende som passar både plånbok och behov. Om det skulle finnas ett större utbud av mindre, bekväma och anpassade boenden för äldre så skulle det dessutom bidra till ökad rörlighet och att sätta igång flyttkedjor, menar han.

    Hur ser då mäklarkåren på läget?

    – Möjligen kommer vi se en mindre prisnedgång, men sammantaget är det mycket som tyder på att det vi ser nu är en tillfällig oro och att läget kommer att stabilisera sig på sikt. Vi har fortfarande låga räntor, en stark arbetsmarknad och stor inflyttning till städerna, säger Joakim Lusensky.

    Det flesta Fastighetsnytt har pratat med verkar överens om att turbulensen på bostadsmarknaden är en kortsiktig fluktuation som än så länge är begränsad till Stockholmsregionen. Det är dock spännande tider, som Hans Wallenstam, konstaterar och framtiden får utvisa huruvida det lugnar sig igen eller om oron sprider sig.

    Sverrir Thór

     

     

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x