+
Hans Lind.
  • Varför liknar fastighetspriserna en hockeyklubba?

    PUBLICERAD 2017-10-06 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-10-08 18:20

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    I en nyligen publicerad artikel i American Economic Review har en grupp forskare kartlagt fastighetspriser i 14 länder under nästan 150 år.* I de allra flesta länder har de reala priserna följt ett mönster som döpts till hockeyklubbsmönster. Priserna är konstanta under en mycket lång tid, cirka 100 år, i regel fram till runt 1990, för att sedan stiga kraftigt. Mönstret ser ut som en liggande hockeyklubba.

    De försöker vidare dela upp prisuppgången i vad som beror på byggnaden och vad som beror på marken och deras slutsats är tämligen entydig: i allt väsentligt är det markpriserna som stigit. I artikeln diskuteras inte närmare vad denna markprisökning beror på, så låt mig istället spekulera.

    En första traditionell hypotes är att urbaniseringen ökat knapphetsvärdet på mark. Markpriserna stiger centralt i staden och även om de är konstanta i utkanten av regionen så skulle genomsnittspriset stiga. Problemet med denna hypotes är att urbaniseringen varit relativt kontinuerlig under de sista hundra åren. Under mycket lång tid ledde alltså inte urbaniseringen till stigande markpriser och man kan tänka sig att en kombination av högre hus och bättre kommunikationer har gjort att markkostnaden per lägenhet höll sig konstant under lång tid.

    Det är svårt att se hur vanliga ekonomiska faktorer som ökande exploateringskostnader eller ökat alternativt värde av marken som jord- och skogsbruksmark kan förklara kraftigt stigande markpriser.

    Min gissning är istället att förklaringen ligger på den politiska nivån. Utbudet av byggrätter bestäms ju i de flesta länder av den politiska majoriteten, i regel på den lokala nivån. Hypotesen är alltså att det politiska intresset för att planlägga mark och skapa byggrätter har avtagit under de senaste decennierna. Låt oss vidare anta att de politiska besluten speglar vad en majoritet av befolkningen vill – då blir frågan vad som gjort att fler människor runt om i världen idag är emot att mark planläggs för bebyggelse. Tre samverkande faktorer skulle kunna förklara det lägre utbudet av byggrätter.

    Den första är att allt fler hushåll äger sin bostad och att ett ökat utbud av mark/byggrätter kan förväntas pressa ner priserna och därmed minska de nuvarande ägarnas förmögenhet.

    Den andra är en reaktion mot ”rivningsraseri”. Ett sätt att öka antalet byggrätter är ju att riva byggnader där det är låga exploateringstal och ersätta dem med tätare/högre bebyggelse. Under 50- och 60-talet var stora ”saneringsprojekt” vanliga i många länder, men så är inte fallet under senare decennier.

    Den tredje faktorn är en starkare miljörörelse som vill bevara oexploaterad mark.

    Dessa förändringar skär också över traditionella partigränser vilket gör att alla dessa grupper kan vara marginalväljargrupper som partier både till vänster och höger måste fria till för att kunna vinna ett val. Eftersom dessa trender är internationella så skulle de kunna förklara att liknande mönster kan observeras i många länder.

    En parallell och ännu mer spekulativ förklaring ligger också på den politiska nivån. Man kan ju tycka att det skulle gå att öppna upp nya områden i utkanten av en region och skapa relativt bra kommunikationer och erbjuda relativt billiga bostäder där. Sådana exploateringar skulle inte behöva inkräkta på naturområden som bedöms värdefulla och det tar rimligen tid innan sådant byggande sätter press på priserna i äldre, mer centralt belägna områden. Sådana storskaliga projekt tar emellertid tid att genomföra och innebär på kort sikt mer kostnader än nytta. Självklart finns också stora risker i sådana stora projekt. Ser vi tillbaka så ledde ju det storskaliga byggandet efter kriget till problem i många länder några decennier senare.

    Ju större den politiska splittringen blir i form fler partier, oklarare majoriteter och större svängningar i partisympatier, desto kortsiktigare kan politiken förväntas bli. Att dra igång stora, kostsamma, tidskrävande och riskfyllda projekt, som sannolikt inte har stort stöd i marginalväljargrupperna, blir då inte något som hamnar högt på den politiska agendan.

    Stämmer denna teori ska vi inte förvänta oss något stort utbud av billig mark. Däremot är ju teorin fullt förenlig med att det byggs mycket nya bostäder på mark som tidigare var industri- eller infrastrukturmark, och att det byggs bostäder som går att sälja till mycket höga priser. Då hotas ju varken grönområden eller prisnivån för bostäderna i beståndet, och inga ”gamla fina” hus behöver rivas.

    Hans Lind
    Professor i Fastighetsekonomi

    *Knoll, Shularick & Steger, ”No price like home: House prices 1870-1914.” American Economic Review 2017, nr 1, s 331-353

    2 kommentarer

    1. Ulf Johannisson 2017-10-09

      Intressant Hans, en invändning bara: Du skriver: Hypotesen är att det politiska intresset för att planlägga mark och skapa byggrätter har avtagit under de senaste decennierna. Men Stockholm anvisar mark för massor av projekt i det gröna inom och utom de bebyggda områdena. Men man missar att bygga inom förorternas glest bebyggda områden: Mellan limpor och punkthus så att man får mer kringbyggda gårdar och lokaler i bv, gärna på P-platser som ersätts med garage i de nya husen. Enorma volymer som skulle klara de stora otillfredsställda behoven av bostäder till lågt pris då marken redan är exploaterad.

      Reply

    2. JP 2017-10-09

      När var senast som man byggde en helt ny stad?

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Hans Lind.