+
Bo Nordlund och Stellan Lundström
  • Risken i kommersiella fastigheter har ökat

    PUBLICERAD 2017-10-20 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-10-23 16:57

    Textstorlek

    Dela med andra

    Riksbanken publicerade 2011 en rapport om ”risker på den svenska bostadsmarknaden”. Vi skrev där ett kapitel om den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Vår allmänna bedömning var att den kommersiella fastighetsmarknaden var i balans. När vi nu tar del av statistik från marknaden för kommersiella fastighetsinvesteringar kan vi konstatera att i vissa segment är direktavkastningskraven nere på nivåer som i ett längre perspektiv inte är hållbara.

    Vi pratar om nivåer för hyresbostäder under 2 procent. Det gäller för centralt belägna bostadshyresfastigheter i Stockholm och för viss nyproduktion någon procentenhet högre. Samtidigt är centralt belägna kontorsfastigheter i storstad nere på nivåer (4 procent) vi inte sett sedan fastighetskrisen 1990. Vill vi bedöma vad dessa procentsatser står för krävs en diskussion om begreppet direktavkastningskrav och dess komponenter. Mycket kortfattat och förenklat kan följande tre punkter adderas i en analys:

    En förväntad riskfri realränta som i ett långsikt perspektiv torde ligga på nivån 1 á 2 procent.

    Kompensation för vakans- och likviditetsrisk som tillsammans kan antas ligga på nivån 1 á 2 procent

    I direktavkastningsmåttet ingår också förväntningar om real driftnettoförändring – positiv eller negativ. Mest påtagligt är att fastigheter föråldras. Fastigheter i beståndet förlorar attraktionskraft i jämförelse med nyproduktionen. För att motverka att attraktionskraften försämras krävs periodiskt återkommande underhåll och reinvesteringar vars storlek över tid torde ligga på åtminstone 1 procent. För starkt verksamhetsanknutna fastigheter som hotell och köpcentra är föråldringen av byggnadskapitalet ofta snabbare, men även kontor i bästa lägre kräver stora återkommande periodiska insatser för bibehållande av attraktivitet.

    Går vi tillbaka till 1990 och närmast föregående kris kopplat till kommersiella fastigheter så hade vi nominella räntenivåer på dryga 10 procent. Det gav tillsammans med en direktavkastning på 3 – 8 procent ett negativt kassaflöde. Det ansågs då vara normalt eftersom värdestegringen gick att belåna! Så ser det inte riktigt ut idag. Räntorna är historiskt låga och kassaflödena är svagt positiva sett till fastighetsbeståndet som helhet . Dessutom är vakanserna förhållandevis små. Vi frågar oss: Finns i dessa avkastningskrav tillräcklig ”höjd” för riskpremier och osäkerhet avseende framtida utfall? Vi är tveksamma till detta. Det räcker egentligen med att vakanserna liksom låneräntorna stiger något och att fastighetsbolagen blir tvungna att betala mer inkomstskatt så kan de senaste årens positiva värdeutveckling vända i andra riktningen.

    Summerar vi ovanstående tre punkter framträder ”logiskt motiverade lägsta nivåer för direktavkastningen” i intervallen 4 till 5 procent för attraktiva fastigheter i bra lägen när hänsyn även tas till risken för långsiktig real hyresdepreciering för enskilda objekt. Vi är väl medvetna om att våra antaganden kan ifrågasättas, men resonemanget måste starta någonstans! Argumentet att vi har en ”New Economy” hörde vi också på 1980-talet.

    Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi
    Bo Nordlund, tekn dr, verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB samt KTH

    1 kommentarer

    1. Arnold Wittgren 2017-10-23

      Delar er uppfattning. Hur förhindrar vi att det blir hyresgästerna som kommer att sitta med ”Svarte Petter i form av sämre löpande och periodiskt underhåll? Här krävs förebyggande åtgärder. Förslag?

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Bo Nordlund och Stellan Lundström