+
Stellan Lundström.
  • Radhuspriserna skenar

    PUBLICERAD 2017-10-31 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-11-06 16:02

    Textstorlek

    Dela med andra

    I juni 1979 köpte vi ett radhus i Huddinge på en glödhet bostadsmarknad  till det facila priset av 395 000 kronor. Det gick dock inte att ta nya lån i bank så säljaren lånade ut 60 000 kronor mot en revers som löpte med 16 procents ränta.  Räntesatsen var det då inte mycket diskussion om då den sedan ett antal år tillbaka var ”normal och inarbetad”. Inte alla politiker förstod mekanismerna bakom bostadsefterfrågan i en inflationsekonomi där räntesatserna var tvåsiffriga och full avdragsrätt gällde med marginalskattesatser på 85 procent.

    Av den bifogade figuren för priserna i radhusföreningen Berget i Huddinge framgår att priserna låg stilla i kronor räknat mellan åren1980-1984. Vad man inte tänker på är att 10 procents årlig inflation under 4 år urholkar de reala priserna med cirka 40 procent. En urholkning av både de nominella och reala priserna i dagens låginflationssamhälle på bara 5-10 procent skulle innebära stor oro på bostadsmarknaden. Bankerna skulle få incitament att se över sina pantsäkerheter för att skydda fordringarna.

    Senare delen av 1980-talet kännetecknas av god ekonomisk tillväxt, avregleringar och omfattande subventioner till bostadsbyggandet baserat på ett skenande subventionssystem med garanterad ränta. Bostadspriserna når en topp 1990 och följs av ett prisfall på cirka 30 procent i reala termer. Bakom detta ligger bland annat en konjunkturnedgång som dåligt tajmat samverkar med avregleringen av kreditmarknaden, avvecklingen av stödet till bostadsbyggandet och en minskning av ränteavdragen.

    År 1996 kan beskrivas som året bostadsmarknaden i Sverige och många andra länder påbörjade en smått osannolik utveckling med årliga prisökningar långt utöver den ekonomiska tillväxten. Situationen i Sverige har, jämfört med många andra länder, haft specifika förutsättningar med en begränsad nyproduktion, få vakanser, en god tillväxt och därtill en under lång tid smått osannolikt låg ränta. Det har skapat en grogrund för en kraftig tillväxt av de svenska bostadspriserna.

    Den som stod år 1996 och såg den bifogade figuren  för radhuspriser i Huddinge kan först konstatera att reala prisnedgångar på 30-40 procent förekommer, men av olika anledningar. Samtidigt kan man konstatera att teorin om livscykelekonomi och byggnadsavskrivningar i viss bemärkelse verkade stämma för bostadsfastigheter. Med kortsiktiga svängningar är den långsiktiga trenden (1964-1996) ett begränsat realt prisfall för bostadsfastigheter som föråldras. Antar vi att marken (byggrätten) är realvärdesäker så reduceras över tid värdet av byggnadskapitalet – byggnaderna avskrivs. Det som har hänt efter 1996 är dock unikt.  Priserna för 50 år gamla radhus stiger kraftigt i reala termer.  Den enkla förklaringen är att markvärdena stiger och att efterfrågan på byggrätter är väsentligt större än utbudet. Mark i områden som redan är exploaterade ”ägs” av de som redan bor där med långa och besvärliga processer för förtätning. En annan förklaring kan vara att utbyggnaden av transportinfrastrukturen inte fullt ut matchar en snabb urbanisering.

    En lång period med penning- och finanspolitik som gett billigt lånat kapital till bostadsmarknaden ska nu bromsas genom åtgärder – amorteringskrav, bolånetak etc – som tvingar fram eget kapital som också är relativt dyrt. En nyckelfråga för en fungerande bostadsmarknad är då hur riskkapital kan lockas till bostadssektorn. Fortfarande är dock den helt avgörande kapitalkällan det befintliga bostadsbeståndet. Frågan är hur kapital kan tillföras bostadsmarknaden genom ökad rörlighet i bostadsbeståndet?

    På KTH startar nu ett större program för bostadsforskning: ”En bostadsmarknad för alla” som i mycket handlar om det sammanhang bostadsmarknaden befinner sig i och vilka problem vi ska lösa. Då kan ett radhus i Huddinge med sin prishistoria insatt i ett sammanhang utgöra en intressant illustration. Har vi måhända en ”ny ekonomi” med för evigt låga räntor och vilken justeringsmån neråt finns det för den uppskruvade prisnivån noterad år 2017?

    Stellan Lundström
    Professor emeritus i fastighetsekonomi

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x