+
Foto: Dreamstime.
  • London rustas upp – med svensk hjälp

    PUBLICERAD 2017-10-03 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-10-04 17:11

    Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2017. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    TAGGAR

    Det pågår ett omfattande upprustnings- och moderniseringsarbete i London där nya, moderna kontorsfastigheter och profilerade skyskrapor ersätter gammalt. En hel del av arbetet har svenska kopplingar.

    Tar man tåget in till stan från någon av Storbritanniens huvudstads flygplatser visar sig stadens stora renoveringsskuld, som det numera heter så fint, ganska snabbt. Risiga bostadshus, både radhus och flerbostadshus, vittnar inte enbart om att staden är gammal utan även om att folk lever i svår fattigdom i många delar av London – i alla fall jämfört med den standard vi är vana vid i Sverige. Sakta men säkert håller staden emellertid på att rustas upp. Huruvida den upprustningen kommer att vara Londons fattigaste till gagns, eller om de kommer att tvingas flytta på grund av en gentrifieringsprocess, är en helt annan fråga.

    När världens absolut viktigaste städer räknas upp lär London alltid hamna högt i listan. Staden är världens viktigaste finansiella centrum, en kulturmetropol och så vidare och så vidare och enligt många världens mest kända stad. Märkligt nog har staden dock inte vuxit, sett till antal invånare, sedan andra världskriget. År 1939 bodde närmare 8,7 miljoner människor i staden och vid millennieskiftet hade befolkningen minskat till 7,2 miljoner.

    Denna utveckling har delvis tillskrivits det gröna bältet som omgärdar staden, och många andra storstäder i Storbritannien. Det gröna bältet är en brittisk företeelse som kan te sig lite unik. Det gröna bältet agerar som en gördel kring staden och hämmar dess tillväxt på bredden. Syftet med gröna bälten är huvudsakligen att förhindra stadens utglesning men samtidigt leder fenomenet till att minska tillgången till byggbar mark i stadsnära lägen och fungerar således som en hämsko på städernas tillväxt, förmodligen på gott och ont.

    Bebyggelse på höjden påbörjades sent
    En gördel som omringar staden innebär att staden behöver vara i en ständig förändringsprocess för att kunna växa, något en stad av Londons kaliber för övrigt ändå måste vara. Tillväxten måste ske på de gröna ytornas bekostnad samt på höjden och i vissa fall kan man förvandla, och förädla, eventuella brownfields.

    Londons högsta byggnader (vid tillfället de byggdes)

    Att bygga på höjden var länge inte möjligt i London tack vare stadens byggnorm (London Building Act) från 1894 som kraftigt begränsade möjligheterna att bygga högt. Enligt normen var det förbjudet att uppföra en byggnad högre än 80 fot (24,4 meter) så länge det inte var en kyrka eller ett kapell. Vidare fick man i prydnadssyfte tillägga ett torn på en byggnad samt ett par våningsplan på taket. För att bygga högre än så krävdes stadsfullmäktiges tillstånd och det var därför inte förrän på 1960-talet som London fick sin första byggnad över 100 meter hög som inte var en kyrka. Fram till dess var den magnifika katedralen St. Paul’s stadens högsta byggnad. Den 111 meter höga katedralen förlorade sin plats som Londons högsta struktur först 1962 när BT Tower, under byggnadsstadiet, blev högre. Tornet invigdes sedan 1965 och var då 177 meter.

    Det dröjde ytterligare några år innan man på riktigt började bygga på höjden och det var inte förrän i början på 1980-talet som London fick sin första egentliga skyskrapa, NatWest Tower (183 meter) som invigdes formellt av drottning Elisabeth II i juni 1981. Sedan dess har staden fått ett antal nya skyskrapor, högprofilerade sådana, som exempelvis The Shard, The Walkie-Talkie och The Gherkin som uppfördes av Skanska.

    – Vi är ett av de största byggbolagen i Storbritannien men det är en väldigt fragmenterad marknad och vår marknadsandel är cirka 2 procent, säger Andreas Joons, pressekreterare på Skanska till Fastighetsnytt.

    Snabbaste befolkningstillväxten på ett sekel
    Skyskraporna är dock bara en del av upprustningen av London. Det finns en myriad av gamla hus i staden, hus i olika bra skick. Vissa är fallfärdiga medan andra är mycket välbevarade, i synnerhet i de rikare delarna av staden och i de delar där turister går omkring.

    Tittar man lite bortom det, så är standarden på hus ganska låg med svenska mått mätt. Det gäller i synnerhet bostadshus som både är dåligt isolerade och dåligt underhållna. London är en mycket gammal stad, med anor tillbaka till romarnas tid, och likt årsringar i träd kan de olika stadsdelarna ge en fascinerande inblick i stadens historia och utveckling över tid. Det finns dock ett enormt uppsamlat upprustningsbehov i staden, både i de centrala delarna och när man rör sig bort från centrum längs Themsen samt bort från den.

    I takt med att London växer igen, i den snabbaste takten sedan i början av 1900-talet, så finns det inte bara ett behov för upprustade befintliga bostäder och nybyggda sådana utan även nya arbetsplatser. Den processen är igång – bland annat med svensk inblandning.

    Som nämnts ovan är byggkoncernen Skanska ett av de bolag som är delaktigt i processen. Dels har man byggt profilskyskrapor som The Gherkin, eller 30 St Mary Axe, och Heron Tower som är högsta byggnaden i finansdistriktet City of London. Dessutom håller man nu på att The Scalpel (en 190 meter hög skyskrapa), som väntas stå klar i år, samt renoverar och rustar upp kraftstationen i Battersea, ett välkänt landmärke i sydvästra London. Kraftstationen, som figurerat i Beatles-filmen Help samt på fodralet till Pink Floyds album Animals, kommer när den är färdigrenoverad att inkvartera 1 400 av IT-jätten Apples anställda i London.

    Foto: Sverrir Thór & Dreamstime.

    Det blir att ge och ta och även om bolag som Skanska har mycket att bidra med så kan man dra lärdomar av sin verksamhet i Storbritannien och enligt Andreas Joons är den brittiska organisationen viktig för Skanska.

    – Dels ser vi att många trender i byggmarknaden, till exempel kontraktstyper och samarbetsmodeller, kommer från England och dels har vi vunnit stora kontrakt i till exempel Sverige och Norge tack vare det kunnande i ledningen av stora projekt som vi har inom vår brittiska verksamhet, säger han.

    Andreas Joons tillägger att tidigare var Skanska huvudsakligen verksamma i London med omnejd.

    – Mot bakgrund av förändringen i marknaden har vi idag ett bättre regionalt fotavtryck. Utbyggnaden av infrastrukturen i Storbritannien stärker den utvecklingen, säger han.

    Brownfields i centrala lägen ovanliga
    Ett annat bolag med starka svenskkopplingar som varit prominent i upprustningen av London är CLS Holdings som till 51 procent ägs av svenske investeraren Sten Mörtstedt och leds av exekutiva styrelseordföranden Henry Klotz och vd:n Fredrik Widlund. CLS som är noterat på Londonbörsen och bland annat inkluderat i FTSE 250 har ett sammanlagt fastighetsvärde om 1 537 miljoner pund, varav 827 miljoner är belägna i London och 95 miljoner i övriga Storbritannien. Resten är i Frankrike (357 miljoner pund) och Frankrike (258 miljoner pund). Bolaget var bland de investerare som initialt låg bakom The Shard och har på sistone arbetat med utvecklingen av Vauxhall Square, ett stenkast från brittiska underrättelsetjänsten Mi6:s högkvarter och bara ett par kilometer från Westminster.

    Vauxhall Square, som nyligen såldes till kinesiska investerare, är ett så kallat brownfield, det vill säga ett gammalt industriområde som nu får nytt liv som bostads- och kontorsområde. Enligt Fredrik Widlund är det idag svårt att hitta sådana områden i så bra lägen som Vauxhall Square.

    – Brownfield sites inom transportzon ett är ovanliga, de flesta större projekt som nu utvecklas ligger längre ut som exempelvis Earls Court eller Canada Water. Vad gäller CLS så fortsätter vi att utveckla vad vi har i portföljen, flera av de fastigheter vi äger har långsiktiga utvecklingsmöjligheter, säger han.

    Han nämner i det sammanhanget som exempel Spring Gardens i närheten av Vauxhall station (mot Waterloo) som CLS utvecklade för cirka 20 ar sedan. Denna fastighet är 4 våningar hög men idag omgiven av betydligt högre byggnader.

    – Totalt äger vi ett 40-tal fastigheter inom Greater London och det finns alltid möjligheter att repositionera några av fastigheterna. Tidigare i år köpte vi en portfölj med bland annat fyra fastigheter i zonerna 4 till 6 som vi avser att på sikt renovera eller utveckla.

    Enligt Fredrik Widlund är Greater London utanför de centrala delarna ett av CLS prioriterade områden tillsammans med större städer i Tyskland.

    Bostäder en kronisk bristvara
    På frågan om hur upprustningen av London kommer att påverka stadens fastighetsmarknad konstaterar Fredrik Widlund att utveckling är positivt och vidare att det är mycket som pågår med exempelvis den nya pendeltågssatsningen Crossrail som kommer att förändra många av stadens områden.

    – Bostäder är en bristvara och så kommer det att förbli under en överskådlig framtid. Det påverkar även kontorsmarknaden med många konverteringar av äldre kontorsfastigheter, något som gynnar andra existerande kontorsbyggnader i rätt lägen.

    Vilken roll kan då CLS Holdings har i upprustningen av London, enligt bolagets vd? Han poängterar att bolaget i grunden är ett förvaltande bolag med fokus på cash-flow.

    – Det finns dock alltid möjligheter att utveckla beståndet. Vi kommer löpande att ha vissa projekt som är mer utvecklingsbetonade. Vår portfölj är numera fördelad till 54 procent UK (varav är 90 procent är London), Tyskland 31 procent och Frankrike 15 procent. Vad vi gör är dock väldigt likt i alla länder, non-prime, multi-let kontorsfastigheter i större städer, säger Fredrik Widlund.

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Risken i kommersiella fastigheter har ökat

    Fastighetsmarknad, Opinion Riksbanken publicerade 2011 en rapport om ”risker på den svenska bostadsmarknaden”. Vi skrev där ett kapitel om den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Vår allmänna bedömning var att den kommersiella fastighetsmarknaden var i balans. När vi nu tar del av statistik från marknaden för kommersiella fastighetsinvesteringar kan vi konstatera att i vissa segment är direktavkastningskraven nere på nivåer som i ett längre perspektiv inte är hållbara.

  • Staten satsar miljoner på innovation

    Digitalt Regeringen satsar 100 miljoner kronor på Smart Built Environment 2016-2019 och därefter utökas nog budgeten för projektet som fortsätter fram till 2028.

  • Skanska säljer vårdboende

    Transaktioner väst Skanska har sålt ett vårdboende i Angered, Göteborg, under uppförande för cirka 240 miljoner kronor. Köpare är Northern Horizons vårdfastighetsfond och hyresgäst blir Ambea.

  • ANNONS
  • Norsk ex-minister till SBB:s styrelse

    Börs, Styrelse Samhällsbyggnadsbolaget i Norden har kallat till en extrastämma där en av frågorna blir val av ny styrelseledamot. I kallelsen skriver bolaget att aktieägare föreslagit att styrelsen utökas med en person och att man utser Anne-Grethe Strøm-Erichsen till ny ledamot.

  • ANNONS
  • Nästan tusen nya bostäder i Brunnshög

    Bostäder - Syd Byggnadsnämnden har under torsdagen antagit två stora detaljplaner på Brunnshög, Lund. Planerna gör det möjligt att bygga både bostäder, kontor och service.

  • Lund växer inifrån

    Bostäder - Syd I området runt Öresundsvägen, Västerbro, planeras för en omvandling från industriområde till blandad stad. Byggnadsnämnden har godkänt översiktsplanen för vidare beslut av kommunfullmäktige. 

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x