+
Stefan Ränk, VD på Einar Mattsson. Foto: Hampus Andersson/Dagens Industri.
  • Ränk: ”Ketchupmetoder fungerar inte”

    PUBLICERAD 2017-09-15 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-09-18 16:39

    Artikeln publiceras även i Fastighetsnytt nummer 4, 2017, som utkom på fredagen. Delar av den har tidigare publicerats i en kortare artikel i Dagens Industri.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Ska Stockholm lösa bostadsbristen behövs det ny infrastruktur som gör billigare mark tillgänglig menar Stefan Ränk som är vd på Einar Mattsson. Han efterlyser en mer långsiktig planering och skulle gärna se en självständig myndighet för ändamålet. När det gäller det egna bolaget kan han glädja sig åt att förvaltningsverksamheten nästan fördubblat omsättningen på några år.

    När ett fastighetsbolag ska investera i nya bostadsprojekt kan konkurrensen om mark avgöra om det blir av eller inte. Eftersom priset på mark i Stockholm i regel är högt blir det ofta svårt att bygga nytt för dem som har lägre köpkraft än genomsnittet. Därför blir tillgång till billigare mark en nyckelfråga för bostadsförsörjningen i regionen.

    – Markpriset är den stora variabeln på kostnadssidan i en investeringskalkyl. Billig mark ligger på platser där få idag kan tänka sig att bo och arbeta. Byggbar blir den om vi som byggherrar och investerare tror att den kommer att kunna efterfrågas efter att vi uppfört en byggnad där. Glädjande nog är det många vill bo och arbeta i Stockholm, och det gör att det är en stark prisutveckling på mark här. Den billigaste marken i Stockholmsregionen ligger en bit utanför centrumkärnorna där infrastrukturen ännu är outvecklad, säger Stefan Ränk som är vd på Einar Mattsson AB.

    Foto: Hampus Andersson/Dagens Industri.

    Ketchupmetoder fungerar inte
    Einar Mattson planerar att bygga 4 000 nya bostäder fram till år 2027. Ett ambitiöst mål som innebär investeringar på mer än 12 miljarder kronor. Hyresrätter och bostadsrätter hänger intimt ihop för att planerna ska gå att förverkliga.

    – Med det hyressystem vi har i Sverige saknar vi vår viktigaste informationskälla, marknadskontakten med de boende. Vi investerar i hyresbostäder för att äga dem långsiktigt. Därför är det viktigt att veta vad kunderna verkligen efterfrågar, så att våra lägenheter blir efterfrågade den dag vi får en fungerande hyresmarknad. Att arbeta med bostadsrätter ger oss den kundkontakt och information vi behöver.

    Eftersom infrastrukturen är en så viktig variabel när det gäller tillgången till mark efterlyser Stefan Ränk en betydligt mer långsiktig offentlig planering än vad som är fallet idag.

    – Den typen av investeringar är centrala för en regions utveckling. Det är vällovligt både med Sverigeförhandlingen och Stockholmsförhandlingen, för det har verkligen satt fokus på de här frågorna på ett bra sätt, men det är ju metoder som behöver ett mer långsiktigt hållbart arbetssätt. Det går inte att arbeta med ketchupmetoder för att få stora infrastrukturinvesteringar på plats om de ska bli ekonomiskt hållbara i ett längre perspektiv.

    Myndighet för planering av infrastruktur
    I många politiska församlingar brukar majoriteten skifta när det blir val. Det kan tolkas som ett tecken på demokratisk vitalitet, men det kan skapa problem just när det handlar om företeelser som kräver långa tidsperspektiv, som transportinfrastruktur.

    – Det bästa vore om det fanns en mer självständig myndighet som arbetade kontinuerligt med den långsiktiga planeringen. Den skulle kunna utveckla planeringen oaktat hur de politiska vindarna blåser och tillfälliga opinioner. Myndighetens självständighet skulle givetvis grundas på ett politiskt mandat, likt hur Riksbanken styrs, säger Stefan Ränk.

    Annat läge om Dennispaketet genomförts
    Dagens läge med obalans på bostadsmarknaden är till stora delar ett resultat av beslut som fattades för decennier sedan. Stefan Ränk menar att mycket hade sett annorlunda ut idag om Dennispaketet hade genomförts i enlighet med den överenskommelse som slöts 1992 mellan Socialdemokraterna, Liberalerna (under dåvarande namnet Folkpartiet) och Moderaterna.

    – Då hade vi suttit i en helt annan situation idag när det gäller Stockholms utveckling i stort och i synnerhet när det gäller situationen på bostadsmarknaden. Nu sitter vi med skulden för att vi inte genomförde de planerna.

    Om Stefan Ränk fick önska sig ett specifikt infrastrukturprojekt som skulle genomföras idag skulle det vara att koppla ihop Hjulsta och Barkarby station med en tunnelbaneförbindelse.

    – Det hade fått stor betydelse för förutsättningarna att kunna förtäta i glest bebyggda områden som Rinkeby, Tensta och Hjulsta. Förtätning ger i sig andra positiva konsekvenser, exempelvis underlag för mer service.

    Ankarbyggherre i Barkarbystaden
    När Järfälla kommun gick vidare med etapp tre och fyra av det stora stadsutvecklingsområdet Barkarbystaden valde man att skriva avtal om tidig markanvisning med fem så kallade ankarbyggherrar med option på en tomt var. Stefan Ränk är stolt över att Einar Mattsson kom etta i kommunens urvalsprocess.

    – Fördelen med upplägget med ankarbyggherrar är att det sker ett utbyte av kunskap i ett tidigt skede som skapar ömsesidig respekt för våra olika roller. Det tjänar alla på i projekt som ska pågå under många år och kräver stora investeringar.

    Foto: Hampus Andersson/Dagens Industri.

    En av tankarna med modellen är att kommunen ska få tillgång till bostadsutvecklarnas specialistkompetens när detaljplanerna färdigställs.

    – Vi kan bidra med kunskap om hur fastighetsekonomin i ett projekt påverkas av utformningen av kvarter och gator. Det kan exempelvis handla om att det blir fem lägenheter färre om man väljer ett rundat hörn på ett hus istället för ett fyrkantigt. Det låter trivialt, men den typen av detaljer gör stor skillnad för ett helt område.

    Bättre förutsättningar att hantera målkonflikter
    Modellen med ankarbyggherrar och ett långsiktigt samarbete mellan kommun och fastighetsbolag ger enligt Stefan Ränk kommunen bättre förutsättningar att hantera olika målkonflikter som brukar komma upp i samband med en planprocess.

    – Målkonflikter finns ju alltid i ett stadsutvecklingsprojekt, planen är ju kommunens verktyg för att hantera målkonflikter. Med den här modellen kommer de upp i ett tidigt skede i processen, det vill säga innan planen redan är fastställd eller ute på förslag. Det innebär att kommunen redan i utformningen av planen kan ta hänsyn till olika synpunkter, och då minskar riskerna för låsningar längre fram. Ett planarbete som går bra är ett planarbete som hanterar målkonflikterna på ett skickligt sätt, och lotsar fram arbetet med hänsyn tagen till de olika intressena.

    Tre ben korsbefruktar varandra
    För att kunna investera gäller det att ha stark ekonomi. Einar Mattsson äger och utvecklar hyresfastigheter, förvaltar åt andra fastighetsägare och bygger bostadsrätter. De tre benen korsbefruktar varandra menar Stefan Ränk. Företaget har nästan fördubblat omsättningen inom förvaltningsverksamheten på några år.

    – Genom att driva en förvaltningsentreprenadrörelse som säljer tjänster till andra fastighetsägare får vår förvaltningsorganisation en större kritisk massa att arbeta med. Det skapar ett bättre resursutnyttjande, vassare specialistkunskaper och en marknadsmässig prissättning. Man kan jämföra upplägget med en fondförvaltare som själv investerar sina tillgångar i fonden. Vårt eget bestånd blir en trovärdig referens för våra kunder, säger Stefan Ränk.

    Daniel Bergstrand

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Politiskt spel stoppar bygge

    Bostadsfrågan Vasakronan presenterar sitt förslag om Kymlinge i februari, men det mesta pekar på att projektet får rött ljus. ”Det är ett otroligt spännande arbete, men vi saknar Sundbybergs stad i utredningen”, säger Per Thiberg på Vasakronan.

  • NCC vinstvarnar – aktien faller brant

    Börs Sex veckor efter att man med omedelbar verkan sparkade vd:n Peter Wågström kommer nu nästa negativa besked från NCC. Bolaget lämnar en vinstvarning för fjärde kvartalet och aktien faller som en sten på börsen.

  • Tecknar stort hyresavtal i Linköping

    Uthyrning Intea har tecknat hyresavtal med Polismyndigheten. De nybyggda lokalerna, belägna i Garnisonområdet i Linköping, omfattar 3635 kvadratmeter. Avtalet löper på i 6 år med ett hyresvärde som uppgår till 6,3 miljoner per år.

  • ANNONS
  • 50-procentig ökning av flerbostäder med trästomme

    Bostäder, Fastighetsmarknad Ny statistik presenterad av Trä- och Möbelföretagen visar en stor ökning på antalet lägenheter i flerbostadshus som byggs med trästomme. Siffran för 2016 landar på 55 procent mer jämfört med året innan, vilket innebär en andel på runt 10 procent av det totala flerbostadsbygget.

  • Swedavia säljer hotellfastighet på Arlanda

    Hotell, Transaktioner Swedavia säljer den nya hotellfastigheten vid Stockholm Arlanda Airport till Wenaasgruppen AS och O.G. Ottersland AS. Värdet uppgår till drygt 1,3 miljarder kronor.

  • Tillvarata digitaliseringens kraft

    Fastighetsmarknad, Krönikor Efter att ha sett många av de branscher på Slush som redan gått igenom en digital förändringsprocess är det tydligt att fastighetsbranschen bara är i början av sin resa.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x