+
  • Examensarbete: Prognoser och priseffekter för kontorshyresmarknaden

    PUBLICERAD 2017-06-16 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-06-16 11:43

    En artikel av KTH-studenterna Hamza Harrami och Oscar Paulsson som skriver om sitt  examensarbete ”Rent modelling of Swedish office market”.

    Textstorlek

    Dela med andra

    Hyresnivåerna i de stora kontorsmarknaderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har ökat avsevärt under det senaste decenniet, inte minst de senaste två åren har hyrorna ökat markant samtidigt som vakanserna har minskat – under en minusränteperiod. Vilka är då drivkrafterna bakom kontorshyrornas framtida utveckling?

    När det gäller fastighetsmarknaderna i allmänhet är kontorsmarknaderna mer exponerade mot makroeffekter och andra kontorsfastigheters hyresnivåer. Bostads- och detaljhandelsmarknaderna är mer heterogena vilket gör det mer komplext att analysera.

    Vår studie heter ”Rent modelling of Swedish office markets – forecasting and rent effects” och har haft som mål att kartlägga vilka faktorer som påverkar kontorshyresnivåer i fem delmarknader. Vi har sedan använt dessa faktorer och skapat en prognosmodell för respektive delmarknad. Metoden för studien är en kombination av ekonomisk teori och ekonometrisk analys. Resultatet är en ekonometrisk modell.

    Vakans och kontorsstock visade sig, logiskt nog, vara drivkrafter för i princip alla delmarknader. Dock existerar en fördröjd effekt på kontorshyror på dessa variabler. Ökar eller minskar vakansen eller utbudet tar det mellan 6-18 månadernnan hyresnivåerna påverkas i de olika delmarknaderna.

    BNP-måttet som vanligtvis brukar användas som makroindikator visade sig inte vara korrelerat med hyresutvecklingen. OMX30 är den makrovariabel som förklarade kontorshyrorna bäst av de studerade måtten. Både korta (3 månader) och långa (10 år) räntor visade sig inte ha någon direkt inverkan på kontorshyror, något som går emot tidigare studier. Räntorna har indirekta effekter genom både utbudssidan och efterfrågesidan.

    De genererade prognoserna för de fem olika delmarknaderna, som sträcker sig över fyra år visade en felprocent mellan 1-6 procent. Vår modell visar en mer linjär utveckling jämfört med verklighetens ”stegvisa” förändring i kontorshyror. Det kan det hävdas att den ”stegvisa” utvecklingen av kontorshyrorna genereras av nya kontraktssigneringar där det finns argument mot imperfektioner i kontorshyresprissättning under längre perioder.

    Dagens relativa långa hyreskontrakt beaktar inte förändringen av marknadspriset (vanligtvis endast markerat mot KPI) under kontraktshorisonten som på senare år varit påtagliga. Därför kan hyresnivåerna vara felaktigt prissatta under längre perioder där antingen hyresgästen eller hyresvärden är förlorare beroende på ifall kontraktet signerades under en låg- eller högkonjunktur.

    Vi kan även (statistiskt) konstatera att kontorsmarknaden är mer trögrörlig jämfört med den generella ekonomin. Fastighetscykeln är fördröjd cirka 2–3 år gentemot den finansiella konjunkturcykeln. Med andra ord återhämtar sig hyresnivåerna 2–3 år senare än OMX30-indexet efter en recession.

    Studien är en masteruppsats inom Fastigheter och byggande (fastighetsekonomi) på KTH. Den gjordes i samarbete med WSP i Stockholm och innefattar fastighetsdata tillhandahållen från JLL samt kvartalsdata på makrovariabler mellan perioden 2000q3 och 2016q4. Med sammanställda data har priseffekter tagits fram för de olika delmarknaderna genom regressionsanalyser och prognoser modellerats med VAR (Vector Autoregression).  

    Hamza Harrami & Oscar Paulsson

    3 kommentarer

    1. Maria Pleiborn 2017-06-19

      Så intressant och bra arbete. Så kul att ha er här hos oss på WSP. Välkomna tillbaka!

      Reply

    2. Iman 2017-06-18

      Välskriven och intressant artikel.

      Reply

    3. Tomas P 2017-06-17

      Bra skriven och slutsatserna borde många beakta i framtida kontrakt bl.a

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Nationellt fokus på arkitektur

    Arkitektur Bostadsdebatten har de senaste åren handlat om hur många, snabbt och billigt bostäder ska kunna byggas. Men hur har den snabba takten påverkat den arkitektoniska kvalitén på det som byggs? Det frågar sig bland annat regeringen – som nu startat arbetet med att ta fram en nationell arkitekturpolicy.

  • Masthuggskajen går ut på granskning

    Bostäder, Väst Detaljplanen för Masthuggskajen, en del av Göteborgs stora stadsutvecklingsprojekt Älvstaden, går ut på granskning under sommaren. 1 200 bostäder och 6 000 nya arbetsplatser ingår i planen.

  • Regeringen har valt det tuffaste alternativet

    Fastighetsmarknad Regeringen har presenterat ett nytt skatteförslag som bland annat innebär en minskad rätt till ränteavdrag. Förslaget går snart ut på remiss och väntas kunna träda ikraft i mitten av 2018. Fastighetsnytt har ställt fem korta frågor till Ulla Werkell.

  • ANNONS
    • Mengus säljer Sthlm HUB

      Fastighetsmarknad Mengus säljer tomträttsfastigheten Sthlm HUB till Union Investment. Fastigheten på Vasagatan 12 mitt emot Stockholms Centralstation, som köptes av Mengus i december 2014, är fullt uthyrd. De största hyresgästerna är Daniel Wellington, Cerner och Meritmind.

    • Castellum satsar på digitalisering

      Kontor Castellum initierar ett pilotprojekt som drivs av det egna innovationslabbet Castellum Next20 och sjösätts inom kort. Förhoppningen är att förenkla livspusslet för de 250 000 människor som arbetar i bolagets 700 fastigheter.

  • Regeringen: ”byggrätter ska bebyggas”

    Bostadsfrågan Regeringen startar en ny utredning som ska säkerställa att byggrätter som redan finns i detaljplaner också bebyggs. Utredare blir Vänsterpartiets bostadspolitiska talesperson Nooshi Dadgostar.

  • ANNONS
  • Hyr ut i The Block

    Uthyrning Profi Fastigheter har tecknat hyresavtal med Byggmax om 2 100 kvadratmeter kontor i fastigheten The Block i Solna.

  • JM bygger 240 bostäder i Österåker

    Bostäder JM säljer en fastighet och förvärvar två i Österåker norr om Stockholm. De förvärvade fastigheterna beräknas kunna utvecklas till 240 nya bostäder.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x