+
Tomas Pousette.
  • Den nya bubblan – kommersiella fastigheter

    PUBLICERAD 2017-06-15 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-06-16 17:18

    Textstorlek

    Dela med andra

    Finansinspektionen och Riksbanken varnar i de senaste rapporterna om finansiell stabilitet för ökade risker på den kommersiella fastighetsmarknaden. Det finns emellertid ett glapp mellan varningarna och den analys som de baseras på.

    Å ena sida konstaterar de båda myndigheterna att den kommersiella fastighetssektorn är en stor och kapitalintensiv bransch med en hög andel lånat kapital i form av både banklån och marknadsfinansiering. De kommersiella fastighetsbolagen är därmed utsatta för ränte- och refinansieringsrisker och deras lönsamhet är känslig för ränteförändringar.

    Å andra sidan bedömer man att fastighetsbolagens ränte- och finansieringsrisk inte tycks ha ökat under de senaste åren. I ett stresstest av hur bolagen påverkas av stigande räntor och minskade intäkter noteras också att om räntorna stiger på grund av en bättre konjunktur, så är det rimligt att anta att även hyresintäkterna ökar vilket mildrar den negativa effekten för fastighetsbolagen.

    Å ena sida noterar myndigheterna att de svenska storbankerna har en betydande utlåning till kommersiella fastighetsbolag och om dessa får problem, så riskerar bankerna kreditförluster med negativa återverkningar på det finansiella systemet och på hela ekonomin. Å andra sidan framhålls att de svenska storbankernas andel av utlåningen till kommersiella fastigheter inte har ökat under de senaste åren.

    Å ena sidan noterar de båda myndigheterna att priserna på kommersiella fastigheter har stigit kraftigt under de senaste åren. När inflationen räknas bort är priserna på kontorsfastigheter nu tillbaka på ungefär samma nivå som vid IT-bubblan kring millennieskiftet. Å andra sidan bedöms prisutvecklingen i stor utsträckning vara motiverad av fundamentala faktorer, som höga hyror, låga vakansgrader och låga finansieringskostnader. Eftersom fastighetsbolagen bibehållet en ganska oförändrad andel aktiekapital av de totala tillgångarna, så har bufferten för att hantera prisfall på fastigheter inte minskat. De stigande fastighetspriserna har också medfört att fastighetsbolagens belåningsgrad är lägre än normalt.

    För Finansinspektionen och Riksbanken gäller det att upptäcka risker i det finansiella systemet innan de blir akuta. Finansinspektionens slutsats är att riskerna på den kommersiella fastighetsmarknaden kan vara förhöjda och att analysen av sektorn därför ska stärkas. Det är bara att instämma i att det behövs en fördjupning för nu hänger riskbedömningen inte riktigt ihop med analysen.

    Tomas Pousette 
    Pousette Ekonomianalys AB

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x