+
Ilija Batljan. Foto: Elias Ljungberg.
  • Riskfyllt upplägg med enorm uppsida

    PUBLICERAD 2017-05-12 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-05-15 17:07

    Artikeln kommer även att publiceras i Fastighetsnytt nummer 3, som utkommer på fredag, den 19 maj. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    Ilija Batljan har på ett år byggt upp ett fastighetsbolag med cirka 20 miljarder kronor i fastighetsvärde. Upplägget upplevs av vissa som riskfyllt, men uppsidan är stor och bakom bolaget har en grupp rutinerade rävar ställt sig.

    När Ilija Batljan tvingades lämna sin tjänst som vice vd och chef för affärsutveckling på Rikshem sa han att han skulle starta ett nytt fastighetsbolag med, likt Rikshem, fokus på bostäder och samhällsfastigheter och att det bolaget inom loppet av bara ett par år skulle ha ett fastighetsvärde i intervallet 20-30 miljarder kronor.

    Nu har ett år gått sedan Batljan grundade Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB och efter en mycket intensiv period med stora transaktioner i olika delar av landet samt ett antal bolagsuppköp hade Samhällsbyggnadsbolaget vid kvartalsskiftet ett fastighetsvärde om 16,9 miljarder kronor. Vid slutet av april hade bolaget tillträtt fastigheter för ytterligare 2,1 miljarder och hade därmed ett fastighetsvärde om 19,1 miljarder kronor. Dessutom är bolaget sedan den 16 januari noterat på Stockholmsbörsens tillväxtmarknad, First North, först under namnet Effnetplattformen men numera som Samhällsbyggnadsbolaget.

    Att bolaget inte finns med på börsens huvudlista beror på att börsens regelverk inte tillåter notering på huvudlistan av bolag som inte har haft verksamhet i mindre än tre år. I alla andra avseenden borde ett bolag av den storleksordningen rimligen finnas med i börsens finrum, som huvudlistan ofta kallas.

    Oavsett vilken lista bolaget finns med på måste det dock medges att Batljan levererat det han lovade, och många av de personer i fastighetsbranschen som Fastighetsnytt har pratat med under de senaste månaderna är i det närmaste slagna med häpnad av bolagets framfart. Många tycker sig se en del risker i affärsupplägget, som onekligen ser aggressivt ut, medan andra och mycket välrenommerade investorer har valt att ta rygg på den ambitiöse huvudägaren av Samhällsbyggnadsbolaget.

    Mycket rutinerade investerare
    Bland dessa finns Sven-Olof Johansson, vd och huvudägare för FastPartner, vars investeringar i bolag i andra sektorer än fastighetsbranschen alltid väcker uppmärksamhet. Där kan man bland annat nämna hans köp av aktier i två av börsens absoluta giganter, lastbilstillverkaren Volvo (där han sedermera sålt av allting) och klädjätten H&M, som rönt stort intresse. En annan investerare som valt att investera i Samhällsbyggnadsbolaget är fastighetsmagnaten Erik Paulsson.

    I början av december aviserades en omfattande affär där Samhällsbyggnadsbolaget ”kuppades” in på börsen genom ett omvänt förvärv av Effnetplattformen. Samtidigt slogs bolaget ihop med fastighetsbolaget Kuststaden och Sörmlandsporten samt la ett bud på samtliga stamaktier i Högkullen, som dagen efter att affären offentliggjordes skulle tagits upp för handel på First North. Som ett resultat av detta fick Samhällsbyggnadsbolaget två nya större ägare i Kvalitena och Highhill Intressenter AB.

    Kvalitena kontrollerar 7,8 procent av kapitalet och 17 procent av rösterna i Samhällsbyggnadsbolaget och kom in i ägargruppen via sammanslagningen med Kuststaden och Sörmlandsporten som man ägde. Bolaget torde vara ganska välkänt inom fastighetssektorn vid det här laget då man under de senaste åren varit ganska prominent som tidigare huvudägare i D. Carnegie & Co., Stendörren och Agora med flera bolag. Highhill Intressenter ägs av Claes Nordström som var huvudägare av Högkullen (Highhill är en engelsk översättning av Högkullen) och är en rutinerad fastighetsinvesterare. Utöver dessa återfinns sedan Michael Cocozza, grundare av Botrygg, med bland Samhällsbyggnadsbolagets huvudägare.fakta sbb web

    I slutet av april 2017 uppgick Samhällsbyggnadsbolagets marknadsvärde på börsen till 5,2 miljarder kronor givet antagandet att bolagets A- och B-aktier skulle kosta ungefär lika mycket. Och även om samtliga av ovannämnda investerare har betydande innehav i bolaget är det alltjämt bolagets förgrundsfigur, vd:n och grundaren Ilija Batljan, som både äger störst del i bolaget och är synonym med bolaget.

    sbb ägare webOpportunistisk satsning
    Som nämnts ovan upplevs Batljans upplägg av många som riskfyllt och ibland spretigt. Ett exempel på det är när han nyligen köpte fastigheten Dronning Eufemias Gate, norska banken DnB:s huvudkontor, i Oslo till ett fastighetsvärde om cirka 4,5 miljarder kronor. Det fanns ett par skäl till att affären väckte stor uppmärksamhet. Bland annat köper Samhällsbyggnadsbolaget, vars affär fram till dess huvudsakligen bestått av att köpa bostäder på orter som de flesta skulle anse vara ganska oattraktiva och samhällsfastigheter, en av klenoderna på Oslos kontorsmarknad. Man avviker alltså från sin affärsmodell, och även om Ilija Batljan i samband med affären konstaterade att banker är verksamheter med en viktig samhällelig funktion så kan en kontorsbyggnad som huserar bankverksamhet knappast anses vara en samhällsfastighet.

    Dessutom köper man fastigheten dyrt, enligt bedömare som Fastighetsnytt har pratat med. Direktavkastningskravet i affären bedöms ligga i häradet 4 procent vilket är mycket lågt för Oslomarknaden.

    Summan av kardemumman är alltså att Batljan i och med Oslo-affären avviker från sin modell och dessutom betalar väldigt bra för fastigheten, och det döljer sig knappast att det finns ett skarpt drag av opportunism i affären. Frågan är om det inte är just den opportunismen som lockar de välkända investerarna som nämnts ovan.

    Flera av de personer i branschen som Fastighetsnytt har pratat med ser Samhällsbyggnadsbolaget som ett ”bet” som det gärna heter numera; en opportunistisk satsning på ett segment som har stor potential, nämligen bostäder och samhällsfastigheter, numera med en lite bredare definition av det begreppet. Upplägget är utan tvekan riskfyllt men Ilija Batljan har ett enormt driv och från sin tid som kommunstyrelsens ordförande i Nynäshamn en bra insyn i den kommunala världen, vilket han bland annat visade prov på hos Rikshem.

    Dessutom är uppsidan i Samhällsbyggnadsbolaget enorm, om man fortsätter göra lyckade affärer. Där lär de investerare som Batljan har fått med sig knappast vara helt utan inflytande. De har en dokumenterat bra fingertoppskänsla när det gäller affärer och torde rimligtvis vara bra rådgivare. Man har dessutom en mycket rutinerad styrelse som leds av Catella-grundaren Lennart Schuss och därutöver Sven-Olof Johansson, Seth Lieberman och Hans Runesten, grundare av Sagax, samt Ilija Batljan.

    Huruvida satsningen blir lyckosam är så klart beroende av många olika faktorer, varav några är sådana som inte ens en rutinerad styrelse och en kapitalstark aktieägargrupp kan styra över.

    Nedan följer ett klipp ur Fastighetsnytt IR-podd där Ilija Batljan svarar på frågan om risken i sitt upplägg.

     

    Sverrir Thór

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x