+
Stellan Lundström.
  • Att ställa rätt frågor

    PUBLICERAD 2017-05-05 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-05-08 17:35

    Textstorlek

    Dela med andra

    Boverkets uttalande om att det behövs i storleksordningen 700 000 lägenheter fram till år 2025 baseras på ett antagande om befolkningstillväxt och hushållsbildning, det vill säga en skattning på Sverigenivå av bostadsefterfrågan. Boverkets uttalande om 700 000 lägenheter har onekligen satt fart på tankeverksamheten. Men det återstår hur vi ska åstadkomma dessa lägenheter och är det överhuvudtaget möjligt?

    En observation är att merparten av de åtgärder som förespråkas för att få väl fungerande bostads- och byggmarknader avser utbudssidan, till exempel hur plan- och byggprocessen ska anpassas för att locka investerare. Subventioner till byggherrarna förväntas också öka utbudet av nya bostäder. Ett ökat utbud förväntas också om skattesystemets inlåsningseffekter åtgärdas. Fokuseringen på utbudet avspeglas också i SCB:s offentliga statistik som inte ger underlag för svar på många av de intressanta frågorna om hushållens relation till bostadsmarknaden och hur marknaden kan beskrivas på lokal nivå.

    Utbudet i all ära, men marknadsbilden klarnar först när vi fullgjort analysen av efterfrågan. Till exempel hur ”djup” är efterfrågan på en viss delmarknad? Hur många bostäder kan byggas i en viss prisklass på en given ort förutsatt att byggandet ska vara lönsamt i företagsekonomisk mening? Ställs inte dessa fundamentala frågor om efterfrågan då ökar risken att nästa konjunkturnedgång skapar samma situation som i slutet av 1980-talet – ”bostäder byggs på fel ställen till fel pris av byggherrar som inte fullföljt och dragit rätt slutsatser av marknadsanalysen”.

    En annan aspekt är att bostadsbyggandet ska v ara långsiktigt hållbart i ekologisk, social och ekonomisk mening. Uppenbart är då att dessa begrepp samspelar. Ekonomisk hållbarhet förutsätter social stabilitet och ekologisk balans. Till detta måste vi lägga att bostäderna ska ha en hållbar teknisk funktion och ett arkitektoniskt utförande som attraherar nuvarande och kommande generationer hushåll. En ofta uttalad strävan att i stor utsträckning bygga billiga bostäder kan ha en negativ inverkan på flera av hållbarhetsmålen.

    Bostadsmarknadens parter efterfrågar ett reformerat regelverk för bostadsmarknaden. Ett dilemma är att behovet av regelverk är mer eller mindre unikt för varje lokal bostadsmarknad. Arvidsjaur, Karlstad och Stockholm är tre ortstyper som inte spelar i samma division och deras problem med att skapa en fungerande lokal bostadsmarknad ser väsentligt olika ut. Dock gäller samma grundläggande frågor på de tre ortstyperna. För det första hur kommer ungdomar och nyanlända in på bostadsmarknaden och för det andra hur kan olika typer av hushåll göra bostadskarriär. För det tredje, hur kan bostadskarriären avslutas?

    Bakom ovanstående förenkling av verkligheten ligger en uttalad ambition att ställa rätt frågor. Och rätt frågor avser här ökat fokus på hushållen och deras efterfrågan på bostäder.

    Stellan Lundström
    Professor emeritus, KTH

    2 kommentarer

    1. Jeanette Johansson 2017-05-10

      Du har helt rätt Stellan Lundström om att man måste ställa rätt frågor för att få hela marknadsbilden klarare för sig och då också analysera efterfrågan på bostäder idag. Under många år har jag varit aktiv inom Hyresgästföreningen och jag ser att en bra och effektiv lösning på bostadsbristen i Sverige är att bygga hyresrätter. Det är här den stora efterfrågan bland befolkningen finns. Byggherrar i Sverige vill för det mesta bygga bostadsrätter som säljs till alltmer stigande fantasipriser och det går idag eftersom människor måste ha någonstans att bo. Det klarar de som har ekonomiska möjligheter. Byggkostnaderna skenar tydligen på och här måste alla aktörer sätta ner foten och hejda utvecklingen, inte minst våra politiker. ”Billiga bostäder” behöver inte betyda undermåliga bostäder vad gäller kvalitet. När kommer marknaden att mättas avseende utbudet av dyra bostadsrätter? Vågar byggföretagen fortsätta bygga dyrt till den konsumentgrupp som får låna? Vi behöver besinning vad gäller detta och politiker som ser en spiral av alltmer stegrande insatser bara för att bo. Här måste tänkas Hyresrätt till ett bra pris och bra kvalitet.

      Reply

    2. Olof Eriksson 2017-05-09

      Stellan Lundström sätter i artikeln fingret på den riktigt brännande bostadsfrågan, ”Finns det verkligen en marknad för alla dessa nya, dyra bostäder?”. För oss som arbetar med marknadsanalyser inför nya bostadsutvecklingsprojekt är svaret tydligt – nej, det gör det inte.
      Det många debattörer missar är att utveckling av nyproduktion i stort sett helt är reavinstdriven. Och det är reavinsterna som nu tycks irritera och oroa så många politiker att man vill göra allt för att sätta stopp för dem, med amorteringskrav och ett så kallat skuldkvotstak som rycker allt närmare ett genomförande.
      Bankerna hade tidigare en lättvindig attityd till utlåning, men bostadsköparna möter en allt hårdare attityd som gör att det oftast blir nödvändigt att ha 30 % i eget kapital inför bostadsköpet. Och var hittar man de hundratusentals kronor eller till och med miljoner som då krävs? De finns i stort sett bara i en befintlig ägd bostad. Det gäller ju även det fåtal yngre köpare som har råd att faktiskt köpa sin första bostad – pengarna kommer från värdeökningen i föräldrarnas villa.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Masthuggskajen går ut på granskning

    Bostäder, Väst Detaljplanen för Masthuggskajen, en del av Göteborgs stora stadsutvecklingsprojekt Älvstaden, går ut på granskning under sommaren. 1 200 bostäder och 6 000 nya arbetsplatser ingår i planen.

  • Regeringen har valt det tuffaste alternativet

    Fastighetsmarknad Regeringen har presenterat ett nytt skatteförslag som bland annat innebär en minskad rätt till ränteavdrag. Förslaget går snart ut på remiss och väntas kunna träda ikraft i mitten av 2018. Fastighetsnytt har ställt fem korta frågor till Ulla Werkell.

  • ANNONS
    • Mengus säljer Sthlm HUB

      Fastighetsmarknad Mengus säljer tomträttsfastigheten Sthlm HUB till Union Investment. Fastigheten på Vasagatan 12 mitt emot Stockholms Centralstation, som köptes av Mengus i december 2014, är fullt uthyrd. De största hyresgästerna är Daniel Wellington, Cerner och Meritmind.

    • Castellum satsar på digitalisering

      Kontor Castellum initierar ett pilotprojekt som drivs av det egna innovationslabbet Castellum Next20 och sjösätts inom kort. Förhoppningen är att förenkla livspusslet för de 250 000 människor som arbetar i bolagets 700 fastigheter.

  • Regeringen: ”byggrätter ska bebyggas”

    Bostadsfrågan Regeringen startar en ny utredning som ska säkerställa att byggrätter som redan finns i detaljplaner också bebyggs. Utredare blir Vänsterpartiets bostadspolitiska talesperson Nooshi Dadgostar.

  • ANNONS
  • Hyr ut i The Block

    Uthyrning Profi Fastigheter har tecknat hyresavtal med Byggmax om 2 100 kvadratmeter kontor i fastigheten The Block i Solna.

  • JM bygger 240 bostäder i Österåker

    Bostäder JM säljer en fastighet och förvärvar två i Österåker norr om Stockholm. De förvärvade fastigheterna beräknas kunna utvecklas till 240 nya bostäder.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x