+
Nicklas Hansen och Leonie Selting.
  • Momsregler vid uthyrning av lokaler

    PUBLICERAD 2017-04-07 AV Maria Nordlander
    UPPDATERAD: 2017-04-07 11:11

    Texten är tidigare publicerad i en kortare version i Fastighetsnytt nummer 2, 2017, som utkom den 31 mars. 

    Textstorlek

    Dela med andra

    När en hyresgäst som inte bedriver momspliktig verksamhet ska hyra en lokal uppkommer ett antal momsproblem för den potentiella hyresvärden – främst att hyresvärden inte kan lägga moms på hyran och därmed inte dra av ingående moms på kostnader hänförliga till lokalen. Icke-momspliktiga hyresgäster kan i sin tur ha svårt att hyra lokaler, eftersom en momsfri förhyrning i en fastighet i vissa fall kan påverka hyresvärdens rätt till avdrag för moms på kostnader hänförliga till fastigheten som helhet.

    I denna artikel analyserar vi om och i vilken utsträckning upplåtelse av lokal istället kan ske genom tillhandahållande av en momspliktig tjänst, som inte omfattas av reglerna om moms på lokaler.

    Svenska bestämmelser om moms på lokalhyra
    De svenska momsbestämmelserna styrs av och ska tolkas i ljuset av EU-rätten. Medlemsländerna har i momsdirektivet getts ganska stor frihet att utforma sina lands-egna regler gällande momsplikt/momsfrihet på lokalhyra.

    I svensk rätt är uthyrning av lokal som grundregel och utgångspunkt undantagen från moms, det vill säga momsfri. Under vissa förutsättningar får en hyresvärd dock momsbelägga hyra. Förenklat gäller att på en uthyrd lokalyta, måste hyresgästen stadigvarande använda ytan i en momspliktig verksamhet, för att hyresvärden ska få lägga moms på hyran.

    För de flesta typer av affärsverksamheter ska det läggas moms på försäljningen. Ska moms tas ut på försäljningen säger man att företaget bedriver momspliktig verksamhet. Ett stort antal tjänster är dock inte momspliktiga. Detta gäller exempelvis bank- och finansieringstjänster, försäkringstjänster, vissa typer av idrotts- och kulturtjänster samt vissa tjänster som avser sjukvård, tandvård och social omsorg med mera. Om ett företag bara har momsfri försäljning har företaget inte till någon del verksamhet som medför skattskyldighet till moms. Däremot, om exempelvis en tandläkare utöver sin vårdgivande verksamhet också säljer varor på vilka moms ska tas ut, så bedriver tandläkaren både momsfri och momspliktig verksamhet. Man säger då att företaget bedriver blandad verksamhet. Det räcker att hyresgästen till viss del bedriver momspliktig verksamhet i lokalen, för att en hyresvärd ska få lägga moms på hela hyran. Vid uthyrning till en hyresgäst som bedriver blandad verksamhet kan således hela hyran momsbeläggas. Ska en lokal hyras ut till ett företag som endast har momsfri verksamhet i lokalen, får hyresvärden däremot inte ta ut moms på hyran. Detta innebär att uthyrning till exempelvis en bank, fondförvaltare, till momsfri ideell förening etcetera inte kan omfattas av frivillig moms för lokalhyra.

    I sammanhanget är det värt att notera att det svenska systemet för frivillig moms för lokaler är hårt knutet till hyresgästens användning av de förhyrda ytorna. När det gäller fondförvaltare och idrottsföreningar som inte själva bedriver momspliktig verksamhet har denna typ av organisationer i många fall närstående företag som är momspliktiga. En synbar lösning på problemet skulle då kunna vara att hyra ut lokalen till det momspliktiga företaget som i sin tur vidareupplåter hela eller delar av lokalen till den icke-momspliktiga juridiska personen. Detta är dock inte möjligt. Om en förstahandshyresgäst hyr ut lokalen till en andrahandshyresgäst som inte bedriver momspliktig verksamhet i lokalen, det vill säga som inte stadigvarande använder ytan i en momspliktig verksamhet, faller hela kedjan. Fastighetsägaren, hyresvärden i toppen, har då inte rätt att ta ut moms på hyran och har inte heller rätt att dra av ingående moms på sina kostnader hänförliga till ytan. Om det upptäcks i efterhand att ytan har använts i en icke-momspliktig verksamhet, kan det för hyresvärden innebära bl.a. att denne felaktigt dragit av moms på kostnader hänförliga till ytan, vilket kan medför både skattetillägg och en hel rad andra problem.

    Från huvudregeln att lokalhyra som utgångspunkt är momsfri finns några specialreglerade undantag. Exempelvis gäller att rumsuthyrning i hotellrörelse ska momsbeläggas. Även vad gäller korttidsupplåtelse av lokaler och anläggningar för idrottsutövning finns ett undantag och moms ska tas ut på sådan. Om hyresvärden hyr ut lokalyta, men i stället för att göra det som vanlig lokalupplåtelse, gör det i form av korttidsupplåtelse av yta för idrottsutövning, blir det genom särregleringen en momspliktig uthyrning. Ytorna som hyrs ut måste vara särskilt inredda för, eller normalt användas för idrottsutövning, för att momsplikt ska föreligga. Det finns en intressant kammarrättsdom (Göteborg) från 2015 där man för resonemang om den särreglerade formen korttidsupplåtelse för idrottsutövning jämfört med vanlig upplåtelse av lokal, (”Friskis & Svettis-domen”, mål nummer 2601-14).

    Kan upplåtelse av lokal till icke momspliktig hyresgäst ske i form av försäljning av annan momspliktig tjänst än hyra av lokal?
    Ett alternativ till att upplåta en lokal kan vara att tillhandahålla konferenstjänster i lokalen. Om den icke momspliktiga hyresgästen har behov av konferensytor för sin verksamhet kan del av upplåtelsen omvandlas till ett momspliktigt tillhandahållande av konferenstjänster där hyresvärden tillhandahåller inte bara en yta, utan olika till konferensverksamheten relaterade tjänster, såsom reception, servering och olika tekniska hjälpmedel. Med stöd den så kallade huvudsaklighetsprincipen anser man då att lokalanvändningen bara är en underordnad (dock nödvändig) del i den sålda konferenstjänsten och denna är då en momspliktig tjänst som hyresvärden ska ta ut moms på. Detta sätt att tänka har bekräftats fungera i ett rättsfall från Regeringsrätten från 2007 och i ett ställningstagande från Skatteverket samma år. Tillhandahållande av konferenstjänster kan därmed vara ett sätt att kunna lägga på moms på hyran till en icke-momspliktig hyresgäst.

    Det är lockande att tänka sig att man skulle kunna resonera på samma sätt vad gäller tillhandahållandet av kontorsplatser, det vill säga att man skulle kunna tillhandahålla en momspliktig kontorsplatstjänst som ett alternativ till att upplåta lokal för kontorsändamål. Tjänsten kontorsplats skulle då kunna ingå i en sammansatt tjänst som skulle innefatta ett flertal tjänster som ett kontorshotell normalt tillhandahåller, såsom Internet, kopierings- och utskriftsmöjligheter, reception, kaffe med mera. Förhoppningen skulle vara att man med stöd av den så kallade huvudsaklighetsprincipen skulle kunna anse att själva kontorsplatsen skulle vara underordnad de övriga tjänsterna som man tillhandahåller. Kontorshotelltjänsten (vari kontorsplats ingår) skulle därmed i sin helhet kunna klassificeras som något annat är lokalupplåtelse. Vår bedömning är dock att det sannolikt är svårt att konstruera ett tjänsteinnehåll som är så starkt att det väger tyngre än själva tillhandahållandet av ytan (det vill säga själva kontorsplatsen). För köparen av tjänsten måste den faktiska tillgången till kontorsytan som sådan vara det primära och inte de kringtjänster som erbjuds.

    Sammanfattningsvis får möjligheterna att omvandla en icke-momspliktig uthyrning av lokal till en momspliktig tjänst anses vara relativt begränsade med nuvarande regler. En hyresvärd som kan skapa ett tjänsteutbud kring tillhandahållandet av konferensytor bör, med utgångspunkt från nu gällande praxis, ha goda möjligheter att tillhandahålla en momspliktig konferenstjänst. Vi utesluter inte att det är möjligt att på samma sätt tillhandahålla en momspliktig ”kontorstjänst” om hyresvärden kan skapa ett tillräckligt sofistikerat tjänsteinnehåll. En hyresvärd som överväger detta alternativ gör dock klokt i att först begära förhandsbesked hos Skatterättsnämnden innan lösningen testas i praktiken.

    Leonie Selting
    Advokat, driver egen verksamhet inom det skatterättsliga området
    Nicklas Hansen
    Advokat och delägare på Hamilton Advokatbyrå, verksam inom området fastighetsrätt

    2 kommentarer

    1. Linnea 2017-04-18

      Hej! Intressant! Men vad gäller när jag som privatperson hyr en del i ett förråd. Alltså inte någon momspliktig verksamhet. Kan hyresvärden välja att lägga på moms på hyran om han vill? Är momsfritt idag men hyresvärden vill fr.o.m. i sommar lägga på moms det blir en rejäl hyreshöjning för mig som privatperson…Är det ok att göra så?!

      Reply

    2. Thomas Lithner 2017-04-10

      nn

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

  • Läge för öronmärkning?

    Fastighetsmarknad, Rekrytering En grundläggande pusselbit för att arbetsmarknaden ska fungera är att människor utbildar sig – gärna till de yrken som behöver arbetskraft. Var ligger ansvaret för att matchningen blir rätt? Måste branschen bli bättre på att själva påverka utbildningarna? Fastighetsnytt träffar Helene Hellmark Knutsson (S), minister för högre utbildning och forskning.

  • Gapet till marknadshyror har inte ökat

    Tomas Pousette Hyrorna i Stockholm skulle i genomsnitt höjas med 25-35 procent om marknadshyror infördes. Gapet mellan marknadshyror och faktiska hyror har emellertid inte ökat under de senaste 50 åren. Det visar en rapport som gjorts på uppdrag av Finanspolitiska rådet.

  • NCC säljer logistikprojekt i Upplands Bro

    Logistik/Lager Byggjätten NCC säljer Önskebrunnen i Brunna till NREP Logicenters för ett fastighetsvärde om cirka 150 miljoner kronor.

  • ANNONS
  • Stigande skulder oroar Riksbanken

    Ekonomi Hushållens lån uppgår till 3 784 miljarder kronor där nästan 80 procent utgörs av bostadslån i bank och bostadsinstitut. Riksbanken varnar för att hushållens höga skuldsättning utgör ett allvarligt hot mot den finansiella och den makroekonomiska stabiliteten.

  • ANNONS
  • Trianon köper Entré

    Transaktioner - Syd Malmöbaserade fastighetsbolaget Trianon har köpt det problemtyngda köpcentret Entré i östra Malmö från tyska Commerz Real i en mycket överraskande affär.

  • Ny vd på Stenungsundshem

    Rekrytering, Väst Ted Lärnhem blir ny vd på Stenungsundshem. Han efterträder därmed Ulf Lindén som lämnade bolaget för rollen som marknadsområdeschef på Platzer i början av året.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x