+
  • Nedskrivningar i redovisningen och bostadsministerns ”black-box”…

    PUBLICERAD 2017-03-09 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2017-03-13 10:29

    Textstorlek

    Dela med andra

    Bostadsminister Peter Eriksson har uttalat sig både i TV och skriftligt på ett sätt som synes ha skapat förhoppningar om att bostadsbyggande inte omfattas av vanliga redovisningsregler när det gäller nedskrivningar. Tanken förefaller vara att detta i sin tur bland annat skulle underlätta att nyproducera bostäder på marknader där det finns tveksamheter huruvida fastighetens marknadsvärde i färdigbyggt skick uppgår till minst produktionskostnad och/eller redovisat värde.

    Såvitt jag kan bedöma utifrån de uttalanden jag tagit del av via TV-sändningar och skrivelse till Riksdagen daterad 26 oktober 2016 (Dnr N2016/06379/PBB) är uttalanden opreciserade i sådan utsträckning att det inte går att dra några egentliga slutsatser huruvida nyproduktion måste skrivas ner i redovisningen eller inte baserat på denna information.

    I skrivelsen till Riksdagen, hänvisad till ovan framgår bland annat följande:

    ”I fråga om nedskrivningar gäller att kommunala bostadsaktiebolag ska redovisa en fastighet som en tillgång i sin årsredovisning. Utgångspunkten är att en sådan tas upp till ett värde som motsvarar utgiften för att förvärva den. Om det finns en bestående värdeminskning ska värdet skrivas ned.”

    ”Som Nooshi Dadgostar beskriver kan redovisningsreglerna i vissa fall ändå leda till att nybyggda bostadshyreshus kan behöva tas upp till ett lägre värde än produktionskostnaden. Men det bör i så fall enbart vara i situationer där det inte finns ett tydligt långsiktigt behov.”

    Såvitt jag kan se har bostadsministern inte preciserat vare sig vad som avses med rekvisiten ”värde” eller ”bestående” som framgår av årsredovisningslagens (ÅRL) nedskrivningsregler. Utan att veta definitionen på vilket värde det redovisade värdet ska jämföras med går det inte att bedöma nedskrivningsfrågan. Av Bokföringsnämndens (BFN) så kallade K3-regler framgår att begreppet ”värde” i ÅRL ska tolkas som ”återvinningsvärdet”. Detta värde är i sin tur det högsta av ”verkligt värde minus försäljningskostnad” eller ”nyttjandevärdet”. Verkligt värde är redovisningsnamnet på det som ofta benämnes ”marknadsvärde”, det vill säga mest sannolikt försäljningspris i situationer med sedvanlig försäljnings-/marknadsföringstid, på villkor som kan ske mellan oberoende aktörer, etc., ett så kallat exit price. ”Nyttjandevärdet” är framtida kassaflöden (operativa kassaflöden utan hänsyn till ränteutbetalningar och inkomstskatt) som diskonteras till nuvärde med ett avkastningskrav. Kassaflödena ska utgå från företagets egna bästa bedömningar av kassaflöden men avkastningskravet ska vara marknadsmässigt. Det innebär att det inte är den enskilde aktören (exempelvis en kommun eller ett kommunalt bostadsföretag) som själv bestämmer vilket avkastningskrav som kan vara lämpligt i olika situationer. Avkastningskravet ska vara empiriskt härlett, det vill säga marknadsaktörerna bestämmer avkastningskravet, inte bolaget självt eller dess ägare. Om en enskild kommun som ägare eller en enskild aktör, exempelvis ett kommunalt bostadsbolag, har ett lägre avkastningskrav än andra aktörer på marknaden så är det avvikande lägre avkastningskravet av ringa intresse vid nedskrivningsprövningen.

    När det gäller beståendekriteriet i ÅRL så har BFN redan tolkat detta i vägledningen till det allmänna rådet (K3) så det råder ingen frihetsgrad i detta avseende heller. Om ett företag på balansdagen har konstaterat att återvinningsvärdet just denna dag är lägre än redovisat värde, ska nedskrivning normalt ske. Beståendekriteriet i ÅRL är uppfyllt i och med de metoder, vilka anvisas av K3, som tillämpats vid bedömning av verkligt värde minskat med försäljningskostnad eller nyttjandevärdet. Kom också ihåg att vid värdebedömning är värdebegreppet och dess innebörd överordnat, det går inte att ”rädda” en värdering med ”trixande” vid metodtillämpningen om resultatet av tillämpning av metoden leder till annat resultat än det avsedda definierade värdebegreppet.

    Det BFN har uttryckt i K3-regelverket avseende det relevanta värdebegreppet i sig och hur beståendekriteriet ska tolkas vid nedskrivningsprövning synes vara i överensstämmelse med vad som framgår av förarbeten till ÅRL (författningskommentaren) i nedskrivningsfrågan avseende anläggningstillgångar. Därmed kan konstateras att det inte föreligger någon konflikt med ÅRL i dessa avseenden när K3 tillämpas.

    Att, utifrån skrivelsen lämnad till Riksdagen och de uttalanden bostadsministern gjort i TV, dra slutsatsen att bostadsföretag inte behöver skriva ner fastigheter enbart på grund av att det skulle finnas en långsiktig efterfrågan, räcker inte som motiv/argument. De flesta vet att nuvärdet av framtida betalningar är beroende av bland annat nivån på hyran och vilket avkastningskrav som kan förknippas med en viss investering. Visst kan det vara så att det går att hyra ut nybyggda lägenheter men att vare sig betalningsvilja eller betalningsförmåga hos hyresgästerna medger den hyresnivå som behövs för att nyproduktion skulle bedömas vara lönsam. Ett högt avkastningskrav innebär en högre risk medan ett lägre avkastningskrav innebär en lägre risk. En ström av framtida inbetalningar kan ha olika nuvärde på grund av avkastningskravets storlek. Om samma inbetalningar/kassaflöden diskonteras med ett högre avkastningskrav blir nuvärdet mindre och tvärtom om avkastningskravet är lägre.

    Jag kan känna viss sympati för bostadsministerns försök att uttala sig i den aktuella frågan. Det är emellertid svårt att ifrågasätta de grundläggande koncepten avseende värde- och beståendekriterierna i ÅRL. Det skulle dock kunna anföras att det finns en viss osäkerhet i värdebedömningens precision (verkligt värde, marknadsvärde, nyttjandevärde, storlek på avkastningskrav etc) beroende på exempelvis låg transaktionsintensitet avseende vissa typer av fastigheter på vissa typer av orter/i vissa lägen eller andra brister i transparensen på marknaden.

    Att det skulle finnas en bostadskö och att ett bostadsföretag skulle kunna bedöma det som rimligt att det går att hyra ut nyproducerade lägenheter långsiktigt räcker dock inte som argument för att undslippa nedskrivningsbehov i redovisningen. Det behövs betydligt mer precisa analyser och argument för detta. Att uttala sig i så allmänna ordalag som bostadsministern gjort i nedskrivningsfrågan och ändå ge uttryck för en bestämd uppfattning gör att funderingar startar kring vad som finns i den ”black-box” som innehåller den mer preciserade information som leder till de slutsatser han ger uttryck för…

    Sedan kan jag tycka att fokus på nedskrivningsfrågan i redovisningen i och för sig är intressant men mer intressant borde väl vara om en investering är motiverad utifrån affärsmässiga principer. En nedskrivning indikerar att en investering inte är affärsmässig men det måste inte vara så.

    Bo Nordlund
    Tekn dr.
    Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter
    Verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x