+
Bo Nordlund och Stellan Lundström
  • Driftnetto på nytt sätt

    PUBLICERAD 2016-12-16 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2016-12-19 16:34

    Textstorlek

    Dela med andra

    Vi har tidigare argumenterat för att det är hög tid mönstra ut begreppet ”driftnetto” eller ”driftöverskott” i fastighetsbolagens resultaträkningar. Tidigare argument handlade mycket om att redovisade ”driftnetton/driftöverskott” tappat kopplingen till det driftnetto, som baserat på kassaflödet, utgör underlag för värdering och lönsamhetsbedömningar.

    Redovisningsregler innebär att underhållsbetalningar redovisas olika beroende på vilket regelverk som tillämpas. I regelverket K2 (för mindre företag) ska stor del av underhållsbetalningar kostnadsföras medan liknande utbetalningar ofta ska aktiveras (bokföras som tillgång) av företag som redovisar enligt IFRS och K3-regelveket. Sedan vill vi också påminna om att det finns ytterligare ett sätt, förutom de två nyss nämnda regelverken, att klassificera tillkommande utgifter – RFR 2 som kan följas av företag vilka ingår i en koncern vars moderbolag upprättar koncernredovisning enligt IFRS. Som vi var inne på i vår tidigare artikel skapar detta onödig förvirring när det gäller gränsdragning mellan underhållskostnad och investering.

    Nu kommer ytterligare ett indirekt ifrågasättande av driftnettot som begrepp i resultaträkningen. Från och med år 2019 ska de företag som tillämpar IFRS i koncernredovisningen redovisa enligt den nya leasingstandarden – IFRS 16 Leases. Denna standard innebär att fastighetsbolag som har byggnader på mark upplåten med tomträtt måste redovisa en tillgång (”right of use-asset”) i koncernbalansräkningen. Storleken av tillgången torde utgöras av marknadsvärdet för tomtmark som fastighetsbolaget inte äger. Fastighetsbolaget tar upp en tillgång de inte äger, men det balanseras i teorin av att man tar upp en motsvarande skuld på andra sidan i balansräkningen.

    Tomträttsinstitutet är en finansiell konstruktion som syftar till att upplåtaren (vanligen kommunen) ska erhålla realvärdestegringen på marken (tomträtten). I teorin innebär det att fastighetsbolagen inte borde kunna anses inneha denna tillgång i syfte att erhålla värdestegring. Orsaken är att ersättningen till tomträttshavaren är en restpost som täcker drift, underhåll samt avskrivning på byggnaden sedan kommunen erhållit en ”skälig” realränta på markens marknadsvärde i bästa och mest sannolika alternativa användning,

    Ovanstående framställning väcker två intressanta frågeställningar. För det första frågan om tomträttsinstitutet innebär att marvärdestegringen till någon del tillfaller tomträttshavaren. Detta kan också ses som en gammal fråga som i årtionden gäckat konsulter och domstolar i samband med omreglering av tomträttsavgäld.

    För det andra så kommer det operativa resultatet i redovisningen att ändras eftersom tomträttsavgälden med detta nya regelverk blir en finansiell kostnad och inte som nu en operativ kostnad. Om fastighetsbolagen framhärdar att de vill redovisa ett ”driftnetto” i resultaträkningen finns risk att detta ger ännu mer missvisande information till analytiker och investerare än vad som är fallet i nuläget.

    Vi har sålunda ytterligare ett exempel på att regelverket för redovisning skapar nya behov av information till användare av finansiella rapporter. Det är dags att branschföreträdare medverkar till att minska fokus på siffror i resultaträkningar, exempelvis genom ett redovisat driftnetto direkt i dessa rapporter, och börjar arbeta fram i ännu högre grad hur god tilläggsinformation kan se ut i noterna när det gäller bland annat de kassaflödesbaserade driftnettona som används vid värdering.

    Stellan Lundström, Professor fastighetsekonomi KTH
    Bo Nordlund, Tekn dr, verksam i BREC Bo N REC AB samt på KTH

    1 kommentarer

    1. Kicki Björklund 2016-12-27

      Håller med Stellan och Bo när de påpekar svårigheten att använda redovisningen som underlag för att ange ett driftnetto. Det har egentligen alltid varit men blir alltmer viktigt att följa betalningsströmmar över tid för att bedöma lönsamhet i fastighetsinvesteringar. Totalavkastning över en längre tid där fluktuationer i marknadsvärdet jämnas ut är ett viktigt mått som alla fastighetsföretag borde följa långsiktigt

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Bo Nordlund och Stellan Lundström