Stellan Lundström. +
Stellan Lundström.
  • Ett nytt miljonprogram

    PUBLICERAD 2015-09-29 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2015-09-30 17:11

    Textstorlek

    Dela med andra

    Den kraftiga och plötsliga invandrarvågen spetsar till frågeställningarna om bostadsmarknadens bristande funktion och dess påverkan på samhället i stort. Långsiktigt hållbara lösningar kräver att företrädare för de politiska partierna inser att det är kris och att avkall måste göras på ideologier och synsätt. Det finns dock inget Alexanderhugg som på en gång ger oss fler bostäder och en marknad i balans. Följande punkter finns inte samlade i något partiprogram då de inte kan kallas valvinnare. Därför krävs blocköverskridande beslut som på något sätt kan vara obekväma för alla parter.

    Framställningen bygger på förutsättningen att det finns en samsyn om infrastrukturens och planprocessens betydelse för bostadsbyggandet. Nya attraktiva bostäder kan inte byggas utan fungerande kommunikationer och en värdedriven planprocess där den offentliga sektorn aktivt samverkar med den privata.

    Den stora utmaningen just nu är att planera och bygga mycket och snabbt, men för långsiktigt hållbar förvaltning. Mycket stora grupper med främst invandrare och ungdomar söker entré på bostadsmarknaden. Akut måste då en form av nytt ”miljonprogram” utvecklas inom ramen för ett långsiktigt hållbart och värdeskapande stadsbyggande. Utmaningen är att skapa bostadsmiljöer som är tekniskt, estetiskt och socialt hållbara.

    Bostadsbristen kan inte byggas bort. Det akuta behovet av fler bostäder kan inte tillgodoses genom enbart nyproduktion. Det krävs incitament för ett bättre utnyttjande av det existerande beståndet. Mer än 95 procent av samtliga bostadsbyten sker i beståndet. Därför krävs tydliga incitament till bostadsbyten.

    Skapa incitament att byta bostad. En ökad nyproduktion förutsätter ökad rörlighet i bostadsbeståndet. Det kan också uttryckas som att flyttkedjorna måste fungera bättre och det kräver tydliga incitament för hushållen att byta bostad och anpassa bostadskonsumtionen. Incitament kan skapas genom höjd och årlig kommunal fastighetsskatt, reducerad/borttagen skatt på realisationsvinst samt ett tydligare genomslag för marknadshyror i centrala lägen.

    Subventioner bidrar till att byggmarknaden överhettas. Produktionsapparaten för nya bostäder är inte anpassad för en fördubblad volym. Det saknas arkitekter, ingenjörer, projektledare, bygglovhandläggare med flera. Konsekvensen av väsentligt ökad volym i nyproduktionen är att olika priser skenar när utbudet av arbetskraft inte kan anpassas på kort sikt. Regeringens nya bidragsmiljarder riskerar att bli som bensin på brasan. Erfarenheterna från 1980-talets subventionerade bostadsbyggande i högkonjunktur borde förskräcka.

    ”Undvik fel hus på fel plats” Vi måste också undvika 1980-talets misstag att bygga nya bostäder på orter ”där en investerad krona är värd 50 öre”. Det är naturligtvis politiskt lockande på svagare orter att motfinansiera en påse med statliga bidragspengar och argumentera för att det är ”en långsiktig affär”. Positiva samhällsekonomiska kalkylresultat kan dock i vissa situationer motivera bostadsprojekt som är företagsekonomiskt tveksamma. – men kolla alltid antagandena i kalkylerna!

    Locka riskkapital till nyproduktionen. Det krävs en fördjupad diskussion med företrädare för riskkapitalmarknaden om hur riskkapital i större omfattning ska lockas till bostadsbyggandet. Regeringens bidragspengar räcker i detta sammanhang inte långt och kan ses som lösningar ad hoc på ett mycket stort riskkapitalproblem.

    Modifiera det kommunala planmonopolet. Besluten om långsiktiga produktionsvolymer lyfts upp på regional/statlig nivå. Samtidigt ges kommunerna incitament att bedriva ett aktivt planarbete som väsentligt ökar utbudet av byggrätter.

    Det mesta i punkterna ovan handlar om förändringar i bostadsbyggandets institutionella spelplan och spelregler. Avslutningsvis bör vi dock ställa oss frågan hur det står till med konjunkturen? Vi kan notera att det byggs bostäder i en omfattning vi inte sett på 25 år och ändå byggs det för lite! Detta sker i en konjunktur där förutsättningarna på många sätt är extrema. Nollränta och snabbt stigande bostadspriser skapar en miljö där allt går at sälja både dyrt och fort. Inte utan att vibbarna från 1980-talet känns igen. ”Time on market” blir allt kortare och utgångspriserna för bostäder hamnar långt under slutpriset. Många köpare av nyproduktion flyttar aldrig in – de betalar handpenning och säljer senare med god vinst.

    Bubbelvarning – ja. Troligen borde alla bromsåtgärder ha satts in tidigare och mera kraftfullt. Till exempel minskade ränteavdrag och höjd fastighetsskatt. Förhoppningsvis kan bostadspriserna dämpas under ”ordnade former”. När bostadspriserna stiger med 15 – 20 procent per år då hjälper inte argument om förklarande fundamenta. Särskilt som ekot från 1980-talet blir allt starkare.

    Stellan Lundström
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

    10 kommentarer

    1. Daniel 2015-11-13

      Inga marknadshyror, tack!

      Reply

    2. […] Jag rekomenderar att ni läser den här artikeln som jag länkat till […]

      Reply

    3. Raymond Brandt 2015-10-02

      Jag kan bara konstatera att där arbete finns så finns ingen bostad, bara en 5 år lång bostadskö! Den som är arbetslös o vill o kan flytta till arbete sitter i en totalt omöjlig situation. Något radikalt måste omedelbart ske för att förändra situationen.

      Reply

    4. Kjell Thorngren 2015-10-01

      Värt att läsa.

      Reply

    5. Ola 2015-10-01

      Stellan skriver:
      ”Incitament kan skapas genom höjd och årlig kommunal fastighetsskatt, reducerad/borttagen skatt på realisationsvinst ”

      Jag har med ålderns rätt sett fastighetsskatten negativa konsekvenser.
      En fast skatt som inte tar hänsyn till inkomst. Blir folk sjuka, förlorar arbete osv så skatten betalas obönhörligt. Drömmen om egen ägd bostad kan närsomhelst förvandlas till en mardröm vid plötsligt oförutsedd förändrad ekonomi.
      Varför tas ingen hänsyn till detta av en professor i ämnet?

      Reply

    6. Anders 2015-10-01

      Jag tycker att privata hyresgäster skulle ha rätt att köpa och sälja hyresrätter på liknande villkor som lokaler. Ett smidigt sätt att underlätta rörligheten och låta hyresgästen få tillgång till det värde som ligger i hens hyresrätt.

      Reply

    7. Magnus 2015-10-01

      Ska politikerna först sälja skattebetalande hyresgästers egendom i form av allmännytta i Stockholm till ett underpris av 50 miljarder, subventionera villa- och bostadsrättsägare med ränteavdrag och ROT, och sedan låta hyresgästerna ta smällen med ”marknadshyror” när man ska få ordning på en bostadsmarknad som inte fungerar, men som starkt gynnar ägande?

      Passa er.

      Reply

    8. Flyktingen 2015-10-01

      Tomas fortsätt rösta på SD då, de hjälpte ju glatt till när Borgarna försämrade skola, vård, omsorg samt satsningar på jobb och bostadsbyggande. SD är berett att köra Sverige ner i djupaste avgrund (tillsammans med Borgarna eller djävulen om så behövs) för att visa att ”systemet” inte fungerar och att allt är flyktingarnas fel.
      Skatterna sänktes t.ex. med 180 miljarder årligen, medan invandringen ”kostar” 15 miljarder per år.
      Borde inte ett parti som värnar om svenskarna istället välja att samla in mer pengar till t.ex. äldreomsorgen till de som byggde upp vårt samhälle istället för att sänka skatter för de redan rika…

      Reply

    9. Eva 2015-10-01

      Ett annat sätt att få fart på flyttkedjorna är att lyxrenovera hyresrätter. I Solna driver man just nu ut de äldre som har bott 40 år i området. De har inte råd att bo kvar med de hyreshöjningar som blir. I en intervju berättar en av de drabbade att han ska flytta in i bilen. Då behövs det ju inte heller byggas nytt om de gamla kan tänka sig att sova i bilen på en parkering någonstans. Jättebra! Vi löser det inom det befintliga beståndet.
      (ironi)

      Reply

    10. Sven Antonsson 2015-10-01

      Det finns ännu ett sätt att öka omsättningen på hyreslägenheter och det är att se över reglerna för rätten till andrahandsuthyrning.
      Idag finns av naturliga skäl en benägenhet att hålla hårt i sin hyreslägenhet.
      Det innebär en kraftig ökning av andrahandsuthyrning. Detta hämmar omflyttningen och färre förstahandskontrakt blir disponibla .En annan effekt som inte är önskvärd varken för hyresgäster eller fastighetsägare är att tillfälliga boende inte har samma känsla för huset de vistas i.

      Det moment i lagstiftningen som måste prövas är det om provboende.
      Detta är fullständigt obehövligt och har okontrollerbara effekter.
      Myndiga personer har förmåga att flytta ihop med en partner utan att samtidigt utestänga andra från möjligheter att komma in på hyresmarknaden.

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived
Stellan Lundström.
x