+
Jonny Flodin. Foto: Mattias Fröjd.
  • Normallösning inte alltid bästa lösningen

    PUBLICERAD 2015-03-09 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2015-03-11 07:22

    Textstorlek

    Dela med andra

    Jag blev nyligen kontaktad av en bostadsrättsförening som hade ett problem. För ett tiotal år sedan hade föreningen hyrt ut en lokal för att användas som kontor. Avtalet hade upprättats på Sveriges Fastighetsägares dåvarande standardformulär för lokal och när jag läste avtalet noterade jag att vissa saker, såsom hyran inklusive indexreglering och olika slags tillägg, hade reglerats utförligt. Däremot hade man inte tagit in något avtalsvillkor om att hyresgästen inte skulle ha rätt till nedsättning av hyran vid sedvanligt underhåll av fastigheten. Föreningen hade nyligen låtit utföra underhållsåtgärder på huset och det hade på grund av buller uppstått hinder eller men i hyresrätten. Hyresgästen krävde nu nedsättning av hyran med trettio procent för den tid bullret pågått.

    Jag undervisar i juridik, framförallt fastighetsrätt, på Kungliga Tekniska Högskolan och på Stockholms universitet och tänkte att detta fall skulle kunna användas i undervisningen. Studenterna skulle kunna få i uppgift att lösa tvisten samt att förklara under vilka förutsättningar och i vilken omfattning hyresgästen hade rätt till nedsättning av hyran. För att kunna komma fram till en välmotiverad lösning skulle studenterna behöva sätta sig ned och studera relevanta rättskällor, såsom lagtext, förarbeten och rättspraxis, liksom det avtal som parterna slutit (som i detta avseende alltså inte innehöll någon särskild bestämmelse).

    Detta sätt att lösa juridiska problem är bakåtblickande. En tvist har uppstått och måste lösas. Studenterna får inta samma roll som en domstol som ska lösa tvisten. Det är en lämplig uppgift för framtida domare och i vart fall juristutbildningen har traditionellt varit inriktad mot domstolsprocesser. Troligen har detta perspektiv smittat av sig på juridikkurser för andra än blivande jurister.

    Frågan bör emellertid ställas om denna tvist över huvud taget hade behövt uppkomma.

    Juridik handlar inte bara om ett bakåtblickande perspektiv. Juridik har också stor betydelse i ett framåtblickande perspektiv. Det blir klart om man i det aktuella fallet backar tillbaka till de diskussioner och förhandlingar som fördes – eller borde ha förts – innan parterna skrev under avtalet. Ett avtal är ett instrument för att hantera framtida risker. Parterna bör inventera åtminstone de mest påtagliga riskerna och ta ställning till vilken av parterna som ska ansvara om en viss risk förverkligas, liksom vad detta ansvar närmare bestämt innebär. Både föreningen och hyresgästen måste rimligen, om de hade tänkt efter, ha insett att underhållsåtgärder skulle komma att genomföras någon gång i framtiden och att dessa skulle kunna medföra buller i lägenheten. De borde också ha tagit ställning till om hyresgästen i så fall skulle ha rätt till nedsättning av hyran eller inte. Jag ska tillägga att jag inte vet om parterna diskuterat den aktuella risken. Det är möjligt att de gjort det, men det är också möjligt att de förbisett problemet.

    I ett framåtblickande perspektiv sätter rättsreglerna ramen för vad parterna kan komma överens om. Särskilt inom hyresrätten finns många tvingade bestämmelser som parterna inte kan avtala bort. Men lagstiftningen innehåller också – liksom olika standardavtal – normallösningar som parterna kan välja. Sådana val bör ske medvetet. En normallösning är inte alltid den bästa lösningen i ett enskilt fall. Poängen är att många tvister kan förebyggas genom lämpligt utformade avtal, men det kräver att avtalsparterna gör en riskanalys och har tillräckliga juridiska kunskaper – eller anlitar juridisk hjälp – innan avtalet sluts. Annars kan riskfördelningen visa sig vara en annan än vad den ena eller båda parterna tänkt sig.

    Jonny Flodin

    Universitetsadjunkt, KTH

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived

x Jonny Flodin. Foto: Mattias Fröjd.