Stellan Lundström +
Stellan Lundström
  • Ett recept för bostadsbyggande

    PUBLICERAD 2014-01-21 AV Mattias Fröjd
    UPPDATERAD: 2014-01-23 09:13

    Textstorlek

    Dela med andra

    Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, KTH, beskriver hur bostadsbyggandet kan få fart.

    Bostadsparadoxen
    Vi noterar för närvarande en paradox på bostadsmarknaden. Såväl prisnivåer som pristillväxt slår nya rekord. Det ger normalt en god grund för nyproduktion. Samtidigt är dock bostadsbyggandet på halva nivån av det som allmänt anses behövas på lång sikt – 40 000 nya lägenheter per år. Vi måste då använda ord som bostadsparadox och systemfel. Många utredningar och ett otal seminarier har behandlat bostadsbyggandet som sådant och dess effekter på sysselsättning och tillväxt. Frågan är om man alltid diskuterar rätt saker?

    Bostadsbehov och bostadsefterfrågan
    Behovet av bostad är mest uttalat i åldern 18-25, det vill säga i åldern man flyttar för att utbilda sig och söker sig till det första jobbet. För att förstå grundmekanismerna på bostadsmarknaden och särskilt det som styr bostadsbyggandet måste vi tolka efterfrågan. Mycket tydligt är att nettotillväxten av befolkningen i storstäderna och på universitetsorterna i huvudsak består av ungdomar som ska ha sin första egna bostad.

    Figuren avser Uppsala kommun och visar en typisk bild för flyttmönstren på en universitetsort – nettot består av ungdomar (Källa: DTZ Sweden AB).

     

    Ungdomarna är inte etablerade på arbetsmarknaden. Inkomsterna uppfattas ofta som osäkra samtidigt som det egna kapitalet är litet eller obefintligt. Bostadsbehovet finns, men inte den ekonomiska förmågan.

    Ungdomarna förväntas finna sin första egna lägenhet i det befintliga beståndet. Nyckeln för ungdomarnas etablering på bostadsmarknaden är rörlighet i bostadsbeståndet och ytterst att nyproducerade lägenheter finner nyttjare som redan är väl etablerade på bostadsmarknaden – har trygga inkomster och kapital. Nyckelorden är fungerande flyttkedjor. Det kan uttryckas som att ungdomarnas etablering på bostadsmarknaden hänger nära samman med nyproduktionens möjligheter att finna nyttjare från det befintliga beståndet – allt hänger samman.

    Omfördelning av risken som övergripande förklaring
    Efter andra världskriget har vi haft två perioder med omfattande bostadsbyggande. 1965-1975 och senare delen av 1980-talet. Kännetecknande för dessa tidsperioder är att en riskreduktion och ibland riskeliminering har skett via stat och kommun. Kommunal borgen, produktionskostnadsbelåning, investeringsbidrag och räntebidrag har gjort att begreppet privat riskkapital knappast förekommit. Situationen är nu radikalt en annan. Det offentliga har klivit av som riskbärare och det privata riskkapitalet har svårt att finna acceptabla relationer mellan avkastning och risk. Samtidigt blir bankernas kreditbedömningar stramare av ökade krav på kapitaltäckning. Så kallade Baselregler ställer ökade krav på bankernas egna kapital.

    Effekten av riskförskjutningen är stor försiktighet. Bostadsprojekt initieras bara om marginalerna förväntas vara goda och säkra. Efter en EG-dom för tre år sedan så lyder även de kommunala bostadsföretagen i princip under samma lönsamhetskrav som de privata företagen. Det innebär att vi inte har någon aktör som medvetet bygger nytt med stöd från skattekollektivet, dvs bygger med kalkylerad företagsekonomisk förlust.

    Receptet är reduktion av riskerna genom att: 1) Öka transparensen och förutsägbarheten i plan- och byggprocessen 2) Tillskapa en aktör – ”En ny allmännytta” – som bygger hus för hushåll med svag ekonomi. Ett syfte med detta är att skapa möjligheter till boendekarriär för svagare hushåll. Ett mål är att öka rörligheten på bostadsmarknaden.

    Skattefällan
    Det nuvarande systemet för fastighetsbeskattning låser på ett effektivt sätt in hushållen i deras nuvarande boende. En låg årlig fastighetsskatt i kombination med skatt på realisationsvinst gör att många äldre hushåll väljer att bo kvar i sina ägda och nedamorterade lägenheter. Den totala effekten av skattesystemet på rörlighet och bostadsbyggande är svår att mäta, men mycket talar för att effekten är betydande.

    Receptet är att höja den årliga fastighetsskatten, som också ska vara kommunal som i de flesta andra länder. Samtidigt tas skatten på realisationsvinst bort. En kombination av ”piska och morot” ökar rörligheten på bostadsmarknaden.

    Hyressättningssystemet
    Inget institutionellt system är så politiskt infekterat och debatterat som hyressättningssystemet för bostäder. Många kan dock vara eniga om att hyror väsentligt under marknadsnivån minskar incitamenten att flytta – rörligheten minskar. Låga kostnader för boendet i relation till allternativen har samma hämmande effekt på rörligheten i hyresboendet som i det ägda boendet. I viss bemärkelse kan vi då säga att priset för låga hyror i innerstaden är ett lägre bostadsbyggande och en indelning av befolkningen i insiders och outsiders. Systemet låser bostadsmarknaden och överför förmögenhet till de som har ett hyreskontrakt i centrala delar av storstaden.

    Grundreceptet är att fasa ut nuvarande system genom att marknadsanpassa hyrorna vid nytecknande av kontrakt. Förfarandet innebär en form av besittningsskydd så länge hyresgästen bor kvar.

    Plan- och byggprocessen
    Processen att planera och bygga en ny bostad skiljer sig i många avseenden från processen att producera en ny bil. Påtagligt är att bostadsbyggandet är kombinationen av en politisk och affärsmässig process med ett stort antal parter som ofta har motstridiga intressen inom en lokal marknad. En konsekvens av detta är låg förutsägbarhet – riskerna är svåra att bedöma i nyproduktionsledet.

    Receptet är att i högre utsträckning skapa en transparent process. En åtgärd är att lyfta upp den politiska styrningen till tidiga skeden och övergripande frågor. Det förväntas förkorta, förenkla och reducera olika typer av risker i produktionsprocessen.

    Regional samverkan
    Bostäder är liksom transportinfrastruktur en förutsättning för samhällets utveckling. Såväl bostäderna som infrastrukturen är regionala frågor. Besluten måste tas av stat och kommuner inom ramen för gemensamma målbilder och regional samverkan.  I detta sammanhang krävs en reformering av det kommunala planmonopolet. I grunden samverkar alla kommuner frivilligt i en region för det egna och regionens bästa. Vissa beslut tas dock på regional nivå. Det kan gälla beslut om dimensionering och inriktning av byggandet.

    Marknadsstrukturen
    Vissa har framfört att ”de stora byggherrarna tar inte sitt produktionsansvar – de kan producera fler nya lägenheter”. Först kan vi konstatera att byggherrarna utifrån nuvarande spelplan och spelregler handlar fullkomligt rationellt. Bygger man för mycket uppstår vakanser och en prispress nedåt.

    Ett recept för fler bostäder är att utnyttja markanvisningarna för att skapa en mångfald av byggherrar. Särskilt viktigt är att möjliggöra för de mindre byggherrarna att konkurrera. Det förutsätter en lägre grad av detaljstyrning och att finansiärerna tar aktiv del i samhällsbyggnadsprocessen.

    Incitament och målbilder
    Mycket av ovanstående kan vara svårt att diskutera ett valår när merparten av väljarkåren direkt skulle påverkas av ändrade ekonomiska villkor. Men mycket av diskussionen hittills, manifesterat med uttryck som sega gubbar och skärpning gubbar, tyder på att lösningarna i stor utsträckning sökts på fel ställe! Gubbarna lär nog kunna producera de 40 000 efterfrågade lägenheterna per år om alla i produktionsprocessen har tydliga incitament och gemensamma målbilder.

    Stellan Lundström,
    Professor i fastighetsekonomi, KTH

     

    7 kommentarer

    1. BoJonas 2014-01-29

      Det är trist att luta sig mot EG-domar i resonemanget om riskfördelning. I många EU-länder tillför staten miljardtals Euro till bostadssektorn. I Sverige går cirka 40 miljarder per år till bostadsrätter och villor genom ränteavdrag och ROT-avdrag, men inte en krona till hyresrätter. Det mesta som har byggts i Sverige och andra EU-länder har haft någon form av stöd. Så har det varit och så är det fortfarande. I London presenterades i förrgår en satsning motsvarande 18 miljarder kronor för att bygga 165 000 lägenheter med rimliga boendekostnader. Även i Finland, Österrike, Frankrike och Tyskland finns omfattande stöd till bostadssektorn. Om vi nu är så förtjusta i andra länders modeller så borde väl även detta synas i svensk debatt?

      Reply

    2. […] sätt att komma till rätta med bostadsbristen och den låga nyproduktionen. Fastighetsekonomen Stellan Lundström sammanfattar receptet bra. Jag hoppas att våra politiker är varse vilken betydelse en flexibel och fungerande […]

      Reply

    3. MP 2014-01-23

      Avregleringar har ställts mot marknadsanpassningar och till vilka risker?

      Den ursprungliga fastighetsskatten innebar att det äldre bostadsbeståndet skulle finansiera nyproduktionen. Tanken var att skatten oavkortat skulle subventionera nya hyresrätter med räntebidrag som erhölls givet att hyresnivå var maximerad till viss nivå. Bostadsmarknaden var då mer balanserad och det fanns ingen spekulativ marknad för bostadsrätter.

      Sedan avreglering har spekulationerna tagit full fart och priset på en nyproducerad lägenhet kostar idag 3-4 gånger priset för 20 år sedan. Begagnade bostadsrätter kostar i vissa lägen 10 gånger så mycket jämfört 20 år sedan.
      Det är helt orimligt!

      De låga räntorna bidrar också till spekulationen och det är inte minst en av anledningarna till alltför dyra köp av bostäder. Tvingande amorteringar är en bra ambition, men avskaffa korta löptider på bostadslån dessutom. Räntebindning på 5-10-25 år skulle ge stabilitet och möter också kravet på bankernas kapitalbindning. Idag lånar våra banker tvingande på 5 år och gör om denna upplåning via räntederivat till korta löptider. Ytterligare en spekulation i raden av alla andra.

      Det är våra ungdomar det handlar om!! Dags att tänka nytt och tänka långt, eller är det bra som det är?

      Reply

    4. Dag Klerfelt 2014-01-22

      De som idag tvingas köpa borätter tar en kolossal risk att förlora en årslön eller att betala en årslön i hyra . Och väljer Du att lägga 50% av din inkomst på boende räcker vanlig lön.

      Byggpriser har marginell betydelse så länge marken kostar något . Märkligt – i rätt trista lägen kostar ändå mark några tusen spänn kvadraten. Borde ju vara gratis. I goda lägen med markpriser på 20.000 kr/kvm är byggpriser totalt ointressanta.

      Reply

    5. Dag Klerfelt 2014-01-22

      Bruksvärdeshyran generellt är en svår nöt där ”insiders” inte vill släppa ifrån sig en förmån, ”outsiders” lever på en en dröm att komma in i värmen (trots oändlig kö) , politiker livrädda för att ta ställning. Låt oss släppa denna oändlighets diskussion.
      Men med omedelbar verkan kan man frigöra en stark kraft – helt FRI hyressättning för nyproduktion och ROT.
      Respektera den bostadskonsument som visar helt frivillig betalningsvilja för att få igång produktion och renovering. Kick startar flyttkedjor, tar bort svarthandel, frigör övernattningslägenheter .
      I själva verket kommer flyttköerna att decimeras väsentligt – det finns nämligen bara allmän brist på billigt boende .

      Reply

      • Rafael Ospino 2014-01-22

        Men Dag, hur många hyresgäster skulle kunna uppfylla kraven för att få hyra? Om vi nu ponerar att en nybyggd lägenhet i Stockholms innerstad skulle kunna kosta 50 % mer skulle det innebära att hushållet måste ha en inkomst på närmare 1,5 miljoner för att få hyra en trea!
        Redan med nuvarande presumtionshyressättningssystem, som ju i princip är marknadshyror, kan det vara lite motigt att hyra ut nybyggda lägenheter. Sverige har redan de näst högsta hyrorna i EU! Helt fri hyressättning för nyproduktion skulle alltså knappast leda till ökat byggande.
        Är inte mer EU-anpassade byggpriser ett alternativ? Byggpriserna i Sverige ligger 72 % högre än, exempelvis Finland. Ser inte Du, Dag, någon alls koppling till det faktum att Sverige även har EU’s högsta byggpriser?
        Sunda hus med låga driftkostnader till priser som ligger närmare de finska skulle troligen medföra att en nybyggd trea i Stockholm skulle kunna hyras ut för kanske 12 000 per månad, med god avans för hyresvärden.
        DET skulle kanske kunna skapa flyttkedjor!

        Reply

    6. Ulf Morelius 2014-01-22

      Kolla in

      Reply

    Kommentera artikeln

    E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta

    Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.

Bläddra bland tidigare utgavor i arkived
Stellan Lundström
x Stellan Lundström